Les aménagements des lots, comme une scission, une surélévation, ou encore un changement d’affectation… peuvent entrainer des différends au sein du syndicat.
Il peut en effet s’interroger sur la légitimité d’une demande d’un copropriétaire qui souhaite installer à ses frais une boite aux lettres associée au lot qui a fait l’objet de l’aménagement.
La Cour de Cassation a été sollicitée sur le sujet et fixe dans un arrêt du 8 juin 2017 le droit en la matière.
I. Le droit à une boite aux lettres est principalement attaché à un lot d’habitation
- Les bâtiments d'habitation doivent être pourvus de boîtes aux lettres à raison d'une boîte aux lettres par logement selon les articles R 111-14-1 du Code de la construction et de l’habitation, L1 et R1-1-5 du Code des communications électroniques.
- Cette obligation n’est pas étendue aux lots accessoires tels que les caves et emplacements de stationnement.
- Bien entendu, les locaux professionnels ou commerciaux peuvent aussi prétendre à une boite aux lettres dans les parties communes.
- Les anciens lots qui n’étaient pas affectés à l’habitation (remise, combles…), mais dont le changement d’utilisation est licite au regard du règlement de copropriété ou qui a été autorisé par l’assemblée générale, bénéficient à leur tour de cet équipement.
- Mais qu’en est-il des lots dont la transformation n’a pas été autorisée par l’assemblée générale ?
II. Transformation d’un lot en logement et installation d’une boite aux lettres dans les parties communes.
- Le copropriétaire d’un lot initialement à usage de remise l’a transformé en logement sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Il a sollicité l’autorisation de l’assemblée générale, à la majorité absolue des voix du syndicat, d’installer à ses frais une boite aux lettres dans les parties communes de l’immeuble (art. 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965).
- L’assemblée générale refuse d’accorder cette autorisation. Le copropriétaire a assigné dans le délai de deux mois devant le T.G.I. du lieu de situation de l’immeuble et a demandé :
- la nullité de la résolution pour abus de droit (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- et l’autorisation de travaux (art. 30 de la loi du 10 juillet 1965).
- La Cour d’appel a rejeté cette demande au motif que :
« Mme X..., qui n'est pas propriétaire d'un logement mais, selon le règlement de copropriété, d'une remise, n'est pas fondée à demander la pose d'une boîte à lettres dans les parties communes de l'immeuble, que les autorisations de raccordement aux réseaux octroyées par les assemblées générales de 2002 et 2003 n'équivalent pas, ni expressément ni implicitement, à une autorisation de transformer le lot n° XX à usage de logement et qu'il incombe à Mme X... de demander à l'assemblée générale le changement d'affectation ; »
La cour d’appel considère donc que le syndicat des copropriétaires doit au préalable voter la transformation d’un lot en logement pour que le copropriétaire puisse demander la pose d’une boite aux lettres.
- La Cour de Cassation dans l’arrêt n° 16 - 13280 du 8 juin 2017 ne suit pas la Cour d’appel :
« Qu'en statuant ainsi, sans rechercher en quoi la transformation à usage d'habitation du lot n° 27 était contraire à la destination de l'immeuble ou portait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision».
Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si le changement d’utilisation du lot est ou non contraire à la destination de l’immeuble, indépendamment du fait qu’il n’a pas été autorisé par l’assemblée générale.
Un copropriétaire obtiendra donc l’autorisation de poser une boite aux lettres même si les travaux et la transformation d’un lot n’ont pas été autorisés ou ratifiés par l’assemblée générale, si son lot respecte toujours la destination de l’immeuble.
La cour de cassation s’est appuyée sur les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, et a privilégié les droits du copropriétaire concernant l’usage et la jouissance de ses parties privatives par rapport au règlement de copropriété, sous réserve de la destination de l’immeuble.
Le fondement doit être bien réel pour décliner une demande d’autorisation d’un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, cela afin de ne pas s’exposer à un contentieux onéreux.