Autorisation et formalité préalables à la création d’une fenêtre de toit de type « VELUX »
Nous sommes régulièrement questionnés sur les procédures à suivre pour la création de fenêtre sur le toit d’un immeuble ancien.
Ce sujet intervient lors de rénovation d’appartements ou encore lors de changement de destination de parties communes rachetées par un copropriétaire qui agrandit ainsi sa surface d’habitation.
Le copropriétaire qui souhaite en bénéficier est tenu par deux obligations :
- à l’égard du syndicat des copropriétaires
- à l’égard de la collectivité territoriale.
Voyons cela ensemble :
I Obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires
Ces travaux doivent au préalable être autorisés par une résolution de l’assemblée générale, car cela porte atteinte à la structure de l’immeuble et en modifie l’aspect extérieur.
Le copropriétaire qui souhaite entreprendre ces travaux doit donc commencer par demander l’inscription d’une résolution spécifique à l’ordre du jour de l’assemblée générale en fournissant le projet de résolution et les documents définissant les travaux qui seront entrepris (article 8 et 11 du décret du 17 mars 1967).
Le conseil syndical pourra assister le syndic qui doit s’assurer que les travaux prévus ne créent pas un risque sur la structure de la toiture et que les assurances requises seront bien souscrites.
Il est aussi nécessaire de définir pour ce nouvel équipement, ce qui est privatif de ce qui est commun et qui doit prendre en charge les travaux d’entretien sur l’un ou l’autre des éléments le composant.
Nous avons déjà traité cette question dans un précédent article du 9 juin 2015 que vous trouverez à l’adresse suivante : www.arc-copro.com/ntsm.
II Obligation à l’égard de la collectivité territoriale
Il convient aussi de veiller au respect des dispositions du code de l’urbanisme :
L’article R 421-13 dispose que « les travaux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité au titre du code de l'urbanisme à l'exception :
a) Des travaux mentionnés aux articles R. 421-14 à R. 421-16, qui sont soumis à permis de construire ;
b) Des travaux mentionnés à l'article R. 421-17, qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable. »
Les travaux imposant le dépôt d’un permis de construire sont ceux conduisant à la création de surface de planchers ou portant sur la structure porteuse s’accompagnent d’un changement de destination.
L’article R 421-17 liste les travaux nécessitant une déclaration préalable et y inclut :
« Les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant, à l'exception des travaux de ravalement … »
M. Jean-Louis MASSON sénateur, a posé une question au gouvernent afin de savoir si la pose de fenêtres de toit de type « Velux » est assujettie à déclaration préalable au titre des règles d'urbanisme.
La réponse du ministre du Logement et de l’habitat durable du 11 mai 2017 est très précise : la pose de fenêtres de toit de type « Velux » sur un bâtiment existant est considérée comme une modification de l'aspect extérieur de la construction. Ainsi, ces travaux sont soumis à déclaration préalable en application de l'article R. 421 17 a) du code de l'urbanisme.
Tout copropriétaire ou tout syndicat qui dans le cadre de travaux d’aménagement ou de rénovation de toiture veulent créer des fenêtres de toiture doivent procéder à une déclaration préalable auprès de la collectivité territoriale dont ils dépendent.
Question écrite n° 23699 de M. Jean Louis Masson
Réponse du Ministère du Logement et de l'habitat durable publiée dans le JO Sénat du 11/05/2017 - page 1858
Soyez donc vigilants, l’autorisation obtenue en assemblée générale n’est pas la seule condition requise, il est donc important de préparer suffisamment en amont ce type de projet de travaux.