Audit énergétique, DTG (Diagnostic Technique Global):
le point sur les obligations et l’accompagnement de l’ARC
De nombreux copropriétaires ont été sollicités par leur syndic par rapport aux obligations relatives à la réalisation de l’audit énergétique et à la mise au vote du Diagnostic Technique Global (DTG). Voici un point sur ces obligations et les propositions de l’ARC pour y faire face de la meilleure des façons.
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Les obligations réglementaires
Tous les bâtiments en copropriété à usage principal d'habitation de 50 lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 sont concernés par l’obligation de réaliser un audit énergétique avant le 1er janvier 2017 (articles L134-4-1 et R134-14 du Code de la construction et de l’habitation).
Il est à noter que la limite du nombre de lots concerne tous les lots de la copropriété : par exemple, une copropriété de 30 logements et 30 caves est donc soumise à cette obligation. De plus, seule la réalisation de l’audit énergétique est obligatoire, il n’y a donc aucune obligation de voter les travaux préconisés par cet audit.
Pour les bâtiments en chauffage collectif de moins de 50 lots, l’obligation concerne la réalisation d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif. Cette étude, beaucoup plus succincte, est à l’image des DPE individuels obligatoires en cas de vente ou de location d’un logement : peu fiable. L’ARC préconise donc, comme nous allons le présenter, à ces copropriétés de privilégier la réalisation d’un audit plus complet que de se contenter de financer un DPE collectif.
Aucune sanction n’est prévue en cas de non-application de ces obligations, mais elles peuvent représenter une réelle opportunité de faire un bilan de la copropriété et d’estimer les besoins de travaux et de rénovation. Nous conseillons donc de ne pas faire ces audits à la va-vite, mais de bien les préparer, éventuellement assisté par l’ARC, pour les rendre efficaces et financer de vrais outils d’aide à la décision. Pour cela il suffit de suivre la méthodologie de l’ARC présentée au point III.
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Le DTG : une étude optionnelle
À partir du 1er janvier 2017, les copropriétés devront mettre au vote à la majorité simple (article 24) la décision d’engager ou non un Diagnostic Technique Global (DTG), qui traite des points suivants :
- une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs ;
- un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires ;
- une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
- un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble ou un audit énergétique (donc, si vous voulez faire un DTG, mais que vous avez déjà fait l’audit ou le DPE collectif, ce n’est pas un problème : l’audit et le DPE seront automatiquement inclus au DTG) ;
- une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (notamment sur les 10 prochaines années).
Un décret d’application, pas encore paru, doit permettre de préciser les compétences des prestataires : les corps de métiers concernés seront certainement les architectes et les bureaux d’études thermiques. Nous vous tiendrons informés avec précision dès la parution du décret.
Dans de rares cas, ce DTG devra être réalisé obligatoirement :
- pour les immeubles de plus de 10 ans qui font l'objet d'une mise en copropriété, le DTG devra être réalisé avant la mise en copropriété ;
- pour les copropriétés qui font l'objet d'une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l'administration demande au syndic de le produire.
Dans les autres cas, il est possible pour l’assemblée générale de refuser la réalisation du DTG en votant contre. Cependant, même si le DTG n’est pas obligatoire, nous recommandons à nos adhérents d’avoir une approche globale telle que décrite ci-dessous
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La méthodologie de l’ARC
Pour répondre à tous ces enjeux, l’ARC et l’association Planète Copropriété ont développé la méthode « Réussir la rénovation de sa copro » centrée autour :
- du Bilan Initial de Copropriété (BIC) qui permet au conseil syndical de mieux comprendre sa copropriété, ses forces et ses faiblesses, ses dynamiques afin d’orienter au mieux le projet de rénovation.
- de l’Audit Global Partagé, qui permet de réaliser un audit efficace centré sur les problèmes et les demandes de la copropriété, et adapté à ses capacités financières. Cet audit global partagé est aussi compatible avec le DTG afin que la copropriété ait toujours un temps d’avance.
Nouvelle version du BIC
Cette démarche est aujourd’hui reconnue par les bureaux d’études et tout un réseau d’accompagnateurs (Agences locales de l’environnement et du Climat ou Espace info. Énergie) qui sont là pour vous aider à le mettre en œuvre. Après plusieurs années de pratique, nous venons de mettre à jour l’ensemble de cette méthodologie. Nous vous présenterons le « nouveau BIC » et le « nouvel Audit global partagé » lors de notre Salon indépendant de la Copropriété (www.arc-copro.com/wfji). Une nouvelle impression du BIC sera diffusée à cette occasion.
Pour mieux connaitre notre démarche, vous pouvez consulter cet article. N’hésitez pas à contacter également notre pôle Chauffage-Rénovation-Eau au 01.40.30.42.82 ou adressez-nous un mail à energie-eau@arc-copro.fr.
Pour aller plus loin :
