Attention au lâcher d’audits énergétiques !
Dans la plupart des copropriétés, les prochaines assemblées générales seront les dernières avant l’entrée en vigueur de l’obligation d’audit énergétique qui doit être réalisé avant le 1er janvier 2017 (selon les articles L 134-4-1 et R 134-18 du Code de la construction et de l’habitation introduit par la loi Grenelle du 12 juillet 2010).
Rappelons que seule la réalisation de l’audit énergétique est obligatoire et qu’il n’y a aucune obligation de voter les travaux préconisés.
Les syndics vont donc demander aux prochaines assemblées générales, de choisir d’un bureau d’études chargé de réaliser l’audit énergétique. Les syndics seront d’autant plus vigilants au respect de cette obligation que, depuis le décret sur le contrat type, ils peuvent leurs facturer le suivi de l’audit.
Certains syndics ont donc déjà des euros plein les yeux, et insistent sur l’obligation de réalisation de l’audit, mais aussi sur l’importance de réaliser les futurs travaux qui découleront de sa réalisation.
Voici en effet comment le cabinet la Centrale Immobilière présente l’obligation d’audit énergétique dans un courrier joint à l’envoi de l’appel de fonds du 1er trimestre 2016 :
« Nous profitons de cet envoi pour vous rappeler que le législateur a prévu outre la loi ALUR, la réalisation avant le 1er janvier 2017, d’un audit énergétique ou d’un diagnostic de performance énergétique collectif dans les copropriétés dotées d’une installation collective de chauffage dont l’objectif sera de conseiller des travaux en vue d’obtenir des baisses de charges et l’amélioration du cadre de vie.
Il sera de l’intérêt des copropriétaires de voter les travaux d’économie d’énergie préconisés, et de contrer ainsi le phénomène d’obsolescence des bâtiments »
Devant ce type d’arguments mis en avant par certains syndics professionnels, il nous semble important de rappeler ce qu’il ne faut pas faire et vous rappeler nos recommandations face à cette obligation.
I. Un audit énergétique : un audit de plus ?
Il y a deux façons d’appréhender l’obligation d’audit énergétique : soit considérer qu’il s’agit d’une obligation de plus à respecter puis à « enterrer », soit prendre cette disposition réglementaire comme une opportunité pour faire un bilan de la copropriété et estimer les besoins de travaux et de rénovation.
L’ARC considère qu’à partir du moment où le syndicat de copropriétaires doit impérativement engager cette dépense, il vaut mieux ne pas le faire à minima. Réaliser un « vrai » audit permettra en effet d’obtenir des résultats exploitables et utiles à la copropriété.
C’est pour cela qu’il n’est pas question de choisir le premier bureau d’études venu, surtout s’il est présenté par le syndic avec des offres commerciales du genre « pour tout audit réalisé, un DPE gratuit ».
Il est également essentiel que le conseil syndical auditionne en amont différents bureaux d’études, afin de vérifier leurs compétences ainsi que leur expérience dans le domaine spécifique de la copropriété.
En effet, beaucoup de spécialistes ont une expérience dans les immeubles du tertiaire (immeubles de bureaux), mais pas forcément dans celui de la copropriété.
L’ARC a rédigé un guide dédié à cette question pour vous rappeler tous nos conseils à ce sujet : « audit énergétique obligatoire : comment obtenir un audit efficace ? » (www.arc-copro.com/5q7w).
Par ailleurs, le conseil syndical devra déterminer en amont (dès la négociation du contrat type) avec le syndic, quels honoraires il souhaite percevoir. Il n’est pas question d’accepter un tarif arbitraire, imposé par le syndic, sans que ce dernier ne le justifie. Il faut en effet négocier ces honoraires en fonction du travail effectif qu’il réalisera, en prenant en considération les éventuelles tâches que le conseil syndical souhaite entreprendre.
L’ARC défend en effet l’idée qu’un audit efficace doit être un audit global partagé, c'est-à-dire auquel le conseil syndical participe activement : « Préparer et réaliser un audit efficace : l’audit global partagé ».
A titre d’exemple : voici les tâches que le conseil syndical peut réaliser, faisant ainsi gagner du temps au syndic, ce qui permet d’envisager une réduction de ses honoraires pour le suivi de l’audit :
- recenser les documents nécessaires à la réalisation de l’audit (plan, consommation, carnet d’entretien...) ;
- visite des appartements-témoins ;
- élaboration de l’enquête à réaliser auprès de l’ensemble des copropriétaires.
II. Une démarche préalable : la réalisation du Bilan Initial de Copropriété (BIC)
Il est clair que si le conseil syndical ne s’implique pas un minimum, la réalisation de l’audit énergétique n’aura pas les mêmes retombées, ni la même utilité.
Et pour cause, le bureau d’études fera l’audit sans partir des besoins et attentes de la copropriété.
Pire, les préconisations seront présentées sans prise en comptes des capacités de financement de la copropriété.
C’est pour cela qu’il est impératif que le conseil syndical réalise en amont un Bilan Initial de Copropriété (BIC).
Ce bilan a été élaboré par plusieurs spécialistes, dont l’ARC, se sont regroupés au sein d’une association : « Planète Copropriété ». Il permet aux conseillers syndicaux de se sensibiliser sur cinq volets du fonctionnement de leur copropriété :
- le fonctionnement des instances de la copropriété (relations conseil syndical/syndic, réactivité du syndic...) ;
- les problèmes au sein de la copropriété et les attentes du conseil syndical ;
- les consommations énergétiques ;
- l’état du bâti de la copropriété ;
- l’état d’endettement et l’état financier de la copropriété.
Ce bilan permet d’accompagner les conseils syndicaux dans la réalisation d’un état des lieux de la situation réelle de la copropriété, mais permet aussi au bureau d’études prestataire d’avoir une analyse globale de la copropriété qu’il s’apprête à auditer.
Par ailleurs, l’ARC préconise de ne pas se contenter d’un audit uniquement énergétique, mais bien une étude plus globale qui aura pour vocation d’aborder non seulement l’aspect énergétique, mais aussi l’état du bâti et des équipements de la copropriété.
Pour cela, il est nécessaire de faire appel à un bureau d’études qui est composé d’un architecte et d’un thermicien afin de pouvoir aborder de façon conjointe ces deux questions qui sont complémentaires. L’équipe pourra éventuellement être complétée par un ingénieur financier qui apportera son analyse sur les financements possibles selon les différents scénarios de travaux présentés dans l’audit.
Pour avoir plus d’informations sur la méthodologie du BIC et de « l’audit global partagé », ou pour avoir des renseignements sur les bureaux d’études qui disposent des compétences pluridisciplinaires mentionnées, vous pouvez contacter la coopérative technique de l’ARC au 01.40.30.42.82
Par ailleurs, pour télécharger gratuitement le Bilan Initial de Copropriété, vous pouvez cliquer sur le lien suivant : www.arc-copro.com/7upm.
A la suite de la réalisation de ce bilan, l’ARC propose à ses adhérents collectifs de bénéficier d’une analyse afin d’aider le conseil syndical à détecter les points qui présentent des difficultés.