Association pour la reconnaissance des syndics de redressement.
Une belle aventure de l’ARC et de ses partenaires.
Après de nombreux mois de gestation, une association multi-partenaires consacrée à la reconnaissance, à la valorisation et à la promotion des « syndics de redressement » a vu le jour.
- Qu’est-ce qu’un syndic de redressement ?
- Pourquoi les syndics de redressement sont-ils indispensables pour agir efficacement dans les copropriétés en difficulté ?
- Pourquoi fallait-il mettre en place une association spéciale ?
- Qui en fait partie ?
- Quel sera son rôle ?
Autant de questions auxquelles nous répondons, dans cet article.
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Le redressement des copropriétés en difficulté
Depuis sa création, l’ARC a toujours été une association pionnière en matière de redressement des copropriétés en difficulté. Chaque fois, nous avons réussi à faire introduire des dispositions spécifiques dans les grandes lois sur le logement :
- 1994 et la loi de Charrette
- 1996 et la loi PACTE de relance pour la ville
- 2000 et la loi SRU
- 2009 et la loi MOLLE
- 2014 et la loi ALUR
Mais surtout nous avons été constamment sur le terrain aux côtés des conseils syndicaux de ces copropriétés en difficulté, pour les redresser avec une approche et des outils spécifiques. On va voir comment.
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L’analyse particulière que l’ARC fait des copropriétés en difficulté
Pour l’ARC et un nombre grandissant d’acteurs de la Copropriété, « la pauvreté » et plus généralement les problèmes sociaux ne sont pas les causes principales qui expliquent le développement du phénomène des copropriétés en difficulté.
Au départ du processus de dégradation, il y a souvent une simple situation de fragilité : des immeubles qui ont beaucoup d’équipements (donc des charges élevées), une structure juridique complexe (copropriété + ASL – parfois même plusieurs ASL), une situation urbaine défavorable, un bâti qui vieillit mal, etc.
Et puis petit à petit,
- les charges sont de plus en plus élevées et de moins en moins maîtrisées ;
- les impayés de charges augmentent et les procédures de recouvrement sont insuffisantes ou insuffisamment bien menées ;
- vient ensuite le temps des fournisseurs impayés, des petits et moyens travaux de moins en moins bien assurés ;
- les habitants les plus « mobiles » et les mieux informés commencent à partir et sont remplacés par des ménages plus modestes et plus captifs ;
- les gros travaux nécessaires ne sont pas entrepris ;
- La copropriété se dégrade et le cercle vicieux s’accélère : charges de plus en plus élevées, impayés en progression constante, travaux non faits …
L’analyse de l’ARC est claire : la raison principale de la lente dégradation des copropriétés tient en grande partie à une gestion insuffisamment rigoureuse (charges, impayés, petits travaux)
Cette analyse permet aussi de comprendre comment on peut redresser les copropriétés fragiles : en instaurant une gestion très rigoureuse et adaptée, comme cela a pu et peut se constater dans de très nombreuses situations.
C’est ainsi qu’est née l’idée du « syndic de redressement ».
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Le syndic de redressement
Cette idée est simple : dès qu’un syndic met en place des objectifs de gestion précis ainsi que des méthodes rigoureuses et accepte d’une part que son travail associe étroitement le conseil syndical, d’autre part qu’il se fasse en partenariat avec certains acteurs privés et publics, ce syndic va pouvoir rapidement et efficacement commencer à redresser les copropriétés dites en difficulté.
En somme, il faut un cadre de travail strict et rigoureux. Ce cadre concerne aussi bien le repérage des charges trop élevées puis la mise en place d’actions correctives que l’étude rigoureuse des comptes de bilan, la mise en place des redressements financiers et comptables qui s’imposent, l’engagement de la responsabilité des professionnels concernés, l’analyse des causes d’impayés et la mise en place de procédures adaptées et rapides mais aussi l’instauration d’un travail régulier avec le conseil syndical, etc.
C’est ce que l’on peut appeler un « référentiel ».
IV. Première étape pour l’association : un « référentiel à définir dans le détail
C’est donc d’abord pour définir précisément et de façon exhaustive tous les moyens et méthodes que doit mettre en place un syndic de redressement qu’un travail collectif a été engagé depuis des mois regroupant tous ceux qui interviennent dans les copropriétés en difficulté (syndics spécialisés, associations, opérateurs, collectivités locales…) et sont persuadés de l’efficacité de cette approche du redressement.
V. Deuxième étape : une association qui prépare la mise en place d’une certification
Les syndics qui souhaiteront être reconnus comme syndics de redressement devront faire la preuve qu’ils peuvent respecter ce « référentiel », puis faire la preuve qu’ils le mettent effectivement en œuvre. Une certification de service a été reconnue comme le moyen le plus crédible d’atteindre cet objectif.
Pour cela il fallait créer une structure collaborative permettant de financer et de mener à bien cette mise en place, accueillant des représentants de tous les partenaires concernés : syndics, association de copropriétaires, opérateurs, collectivités. C’est ce qui a été fait et concrétisé le 11 mars 2015 par la création de l’« association « QualiSR » pour la reconnaissance des syndics de redressement des copropriétés en difficulté. »
Conclusion
Cette association aura quatre objectifs :
- Promouvoir l’idée que le redressement des copropriétés passe par la mise en place de syndics spécialisés respectant un référentiel ;
- Finaliser ce référentiel et le faire évoluer ;
- Sélectionner un organisme certificateur et l’accompagner dans la mise en place de la certification qui permettra de recruter et de contrôler les syndics de redressement ;
- Etre aussi un lieu permanent d’échange entre tous les partenaires concernés, de façon à faire évoluer le référentiel, la certification ainsi que plus généralement les textes et dispositifs relatifs au traitement des copropriétés en difficulté.