Adaptation du règlement de copropriété :
la Cour de Cassation accepte le VOTE UNIQUE
Arrêt de la Cour de Cassation du 23 janvier 2013
- Le contexte :
Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, et l’introduction de l’article 49 à la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont la possibilité de décider d’adapter leur règlement de copropriété. L’objectif poursuivit était de « purger » le texte du règlement de ses clauses réputées non écrites, car directement contraires aux textes de loi. Le règlement de copropriété faisait par la suite l’objet d’une approbation en assemblée, par vote unique, sur la base de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, majorité simple des présents et représentés.
Mais voilà, en réalité, dans le cadre d’une adaptation, les copropriétaires en profitent - et ils ont raison ! - pour améliorer les clauses de leur règlement, par exemple en présentant des clauses sur le protocole de recouvrement des charges, la clause d’harmonie, ou encore le fonctionnement du conseil syndical….clauses qui sont des clauses d’amélioration.
Classiquement, on avait l’habitude de dire que le projet du règlement étant hybride, puisque comportant une adaptation pure du texte et des clauses d’amélioration, il devait faire l’objet de plusieurs votes distincts :
- Un vote UNIQUE à la majorité simple de l’article 24 pour toutes les clauses d’adaptation ;
- Un vote séparé, clause d’amélioration par clause d’amélioration, à la double majorité de l’article 26…Il y avait donc autant de votes que de clauses d’amélioration au projet,
Cette procédure de vote rendait fastidieuse la tenue de l’assemblée, en temps et en coût, …Obligeant parfois même le syndic à organiser une assemblée extraordinaire tenue spécialement à cet effet (avec le coût que cela engendre)…
Ainsi, face à cette situation, certains syndics n’hésitaient pas à faire voter par un vote UNIQUE, à la fois les clauses d’adaptation et celles relevant de l’amélioration…malgré un risque important de contestation de la part de copropriétaires…Ce qui ne manqua pas d’arriver au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Club de Croix Marie » : un copropriétaire a assigné le syndicat en annulation de la résolution N° 14.
- L’apport de l’Arrêt de la Cour de Cassation
Les copropriétaires demandeurs à l’action en justice ont défendu l’argument selon lequel chaque question devra faire l’objet d’un vote distinct, la question ne pouvant supporter qu’un seul objet (cf article 9 du décret du 17 mars 1967).
Or, la Cour de Cassation, dans son arrêt du 23/01/2013, a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel jugeant que, par interprétation, le texte de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas spécifiquement de vote séparé.
Ainsi, dorénavant, les syndics n’auront plus à faire la distinction entre clauses d’adaptation/ clauses d’amélioration, situation qui allongeait à la fois les réunions préparatoires à l’ordre du jour et la tenue de l’assemblée. L’effet de ce jugement facilite grandement le travail des syndics et allège la procédure de vote en assemblée. Cependant, le juge exige que le vote UNIQUE soit proposé à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
VOTE UNIQUE oui, mais à la majorité de l’article 26 donc !
- Aller plus loin avec l’ARC …
L’arrêt de la Cour de Cassation ne s’applique que lorsque le projet d’adaptation comporte à la fois de l’adaptation « pure » et des clauses d’amélioration relevant de la majorité de l’article 26. Bien évidemment, s’il ne comporte que des clauses adaptées, la seule majorité de l’article 24 sera suffisante.
De même, si le projet contient des clauses nécessitant un vote à l’unanimité des voix du syndicat (exemple : modification de la destination de l’immeuble, de la qualification des parties communes/ privatives, certaines catégories de charges…), un seul vote sera requis mais à l’unanimité des voix !
La procédure de vote étant facilitée, les adaptations vont être d’autant plus d’actualité.
Nous proposons à cet effet un guide gratuit à nos adhérents collectifs, téléchargeable sur notre site : « Savoir mettre à jour son règlement de copropriété » : www.unarc.fr/gbnk
