Une des particularités du fonds travaux est que les cotisations appelées auprès des copropriétaires sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires, impliquant que l’assemblée générale ne puisse pas voter un remboursement total ou même partiel.
Ce point pose une difficulté majeure sachant que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose que le fonds travaux soit appelé sur la base de la clé générale.
La question qui est en suspens est donc de savoir comment utiliser ce fonds travaux pour des opérations qui relèvent d’une autre clé de répartition.
Les pouvoirs publics ont préféré botter en touche en n’apportant aucun détail sur ce point précis, espérant que les professionnels trouveront une solution.
Voyons donc la technique développée par le cabinet Citya Béranger qui s’avère être illégale, entraînant de lourdes conséquences juridico-comptables aussi bien pour lui que pour la copropriété.
I. Le remboursement du fonds travaux
Afin d’utiliser le fonds travaux pour une opération qui relève d’une clé spéciale, le cabinet Citya Béranger a prévu un mécanisme en deux temps :
- Tout d’abord, il recrédite auprès des copropriétaires leur quote-part de fonds travaux, appelée sur la clé générale.
- Il procède aux appels de provisions travaux sur la base de la clé spéciale desdits travaux.
Voici donc les deux résolutions proposées :
Or, au-delà du fait de l’illégalité de rembourser le fonds travaux, ce syndic va recréditer auprès de certains copropriétaires des sommes qui appartenaient au syndicat des copropriétaires.
Pour donner un exemple simple, si la quote-part de fonds travaux attachée au lot est de 300 euros et que la quote-part travaux représente 250 euros, ce syndic recrédite en toute illégalité 50 euros aux copropriétaires.
D’ailleurs, une question sous-jacente peut se poser : lorsque le fonds travaux aura une existence suffisamment longue, quelle sera la somme que ce syndic remboursera aux copropriétaires ?
Si le principe est l’intégralité du fonds travaux, ce dernier ne sera alors jamais abondé de manière suffisamment importante pour financer les gros travaux, ce qui neutralisera le dispositif.
Ainsi, le syndic commet une faute mais plus encore, le syndicat des copropriétaires se retrouve en porte-à-faux, puisqu’il s’agit d’une opération comptable illégale qui entraîne des conséquences financières pour les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires.
II. Des préconisations formulées par l’ARC et validées par la loi ELAN
Afin d’éviter ce type d’erreurs juridico-comptables qui peuvent être lourdes de conséquences, l’ARC a préconisé, dès la promulgation de la loi ALUR, que soit prévu dans la comptabilité des copropriétés un sous-compte par lot qui permet de tracer le montant du fonds travaux attaché.
Ainsi, lorsqu’il sera question d’utiliser le fonds travaux pour une opération votée, seuls les lots concernés verront leur quote-part de fonds travaux diminuer en fonction du montant des travaux qu’ils doivent prendre en charge.
C’est d’ailleurs ce que prévoit l’article 59 bis A de la loi ELAN, qui a complété l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que cette affectation doit tenir compte de « l’existence de parties communes spéciales ou de clés de répartition des charges ».
Il ne reste plus pour le conseil syndical qu’à vérifier que le syndic respecte scrupuleusement cette nouvelle consigne.
Pour vous aider, l’ARC a publié un guide qui s’intitule Le fonds travaux obligatoire, un atout pour les copropriétés qui présente clairement comment mettre en place le dispositif comptable et plus généralement le cadre légal du fonds travaux.
Edition 2018, 5 euros