Face aux incidents de paiements de copropriétaires, les fonds disponibles sur le compte de la copropriété peuvent être insuffisants par rapport aux factures à payer.
Certains syndics professionnels sont enclins à adresser des appels de trésorerie exceptionnels sans respecter les dispositions légales, comme celui émis récemment par l’Agence JOFFARD.
I. La voie licite pour financer les dépenses courantes : le budget prévisionnel de fonctionnement
Le syndic est chargé d’administrer l’immeuble (parties communes et équipements collectifs) selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour cela, il doit disposer d’un budget prévisionnel de fonctionnement (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965) :
- établi en concertation avec le conseil syndical (art. 26 du décret du 17 mars 1967) ;
- adopté en assemblée générale (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) selon la proposition annexée à la convocation (art. 11 I alinéa 2 du décret du 17 mars 1967);
Il ne peut pas appeler d’autre sommes que celles votée en assemblée générale (article 35 du décret du 17 mars 1967).
II. Incidents de trésorerie du syndicat
Dans sa gestion d’une copropriété francilienne, l’Agence JOFFARD décide le 7 septembre 2018 de requérir un appel de trésorerie exceptionnel de 4 000,00 euros, sans résolution d’assemblée générale :
Les factures en attente s’élèvent à 3 905,70 euros.
Cet appel de charges exceptionnel du syndic s’avère pour le moins déroutant, dans la mesure où :
- l’objet du budget prévisionnel ordinaire consiste justement à payer les dépenses de fonctionnement de la copropriété, à savoir les factures des fournisseurs ponctuels et permanents de la résidence, au titre des opérations de maintenance. L’assemblée générale se tenant en cours d’année comptable, le syndic doit lui proposer de voter une réactualisation du budget en cours s’il parait sous-évalué ;
- une avance de trésorerie qui peut atteindre le 1/6ème du budget prévisionnel doit permettre de détenir les fonds suffisants pour régler à tout moment les prestataires ;
- l’assemblée générale annuelle qui approuve les comptes, peut décider d’un appel de trésorerie exceptionnel pour faire face aux incidents de paiement de copropriétaire, dans l’attente de leur condamnation judiciaire en paiement. Cette somme est alors une avance qui est remboursable suivant décision d’une assemblée générale ultérieure, lorsque le copropriétaire paie les sommes qu’il doit, spontanément ou suite à un jugement.
Plus que déroutant, cet appel de charge est donc illégal.
En conclusion : Le syndic aurait dû apprécier le risque pour la trésorerie par rapport aux copropriétaires débiteurs et si nécessaire, proposer une résolution à l’assemblée générale : réajustement du budget prévisionnel, avance permanente de trésorerie…
A défaut, il convoque une assemblée générale à ses frais pour décider de cet appel de charges exceptionnel.