Il y a profusion de défaillances des syndics professionnels dans la gestion des immeubles constatées par les copropriétaires et dénoncées par l’ARC.
Il est plus rare de relever ces carences lorsqu’elles résultent d’un engagement du syndic lui-même, comme c’est le cas du Cabinet MEURTIN en matière d’extranet du syndicat.
Voyons ensemble ce cas particulier.
I. La violation de la loi par le Cabinet MEURTIN
A. Les faits litigieux
Un immeuble parisien en copropriété a pour syndic professionnel parisien le Cabinet MEURTIN.
Lors de son assemblée générale ordinaire du 22 juin 2017, sur l’initiative de son syndic, les copropriétaires adoptent à l’unanimité des voix des présents et représentés une résolution fixant le contenu de l’extranet du syndicat, notamment l’obligation d’y insérer les relevés périodiques du compte bancaire du syndicat édité par l’établissement financier dépositaire de celui-ci, et destiné au conseil syndical.
Or, près de quatre mois, après l’approbation de cette décision et malgré ses relances, auprès du Cabinet MEURTIN, le conseil syndical ne retrouve pas sur l’extranet les documents en question.
B. Le manquement du syndic à son obligation légale
L’attitude du Cabinet MEURTIN est totalement illicite, dans la mesure où l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 souligne, entre autres, l’obligation du syndic de veiller à l’exécution des délibérations de l’assemblée générale.
II. Conséquences et recommandations de l’ARC
A. Les conséquences de la faute du syndic
En n’exécutant pas la résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965), le Cabinet MEURTIN :
- engage sa responsabilité civile délictuelle à l’égard des copropriétaires lésés selon l’article 1240 du Code civil, Cass 3e civ 4 octobre 1995, n° 94 - 12048.
Autrement dit, ce syndic défaillant, ainsi que son assurance de responsabilité civile professionnelle, s’exposent à ce que les victimes de sa faute requièrent la réparation de leur préjudice ;
- encourt une assignation des conseillers syndicaux en référé, en vue de sa condamnation sous astreinte journalière à se conformer à son obligation contractuelle et légale ;
- peut enfin, après mise en demeure restée infructueuse, être poursuivi par tout intéressé, afin d’être destitué et un administrateur provisoire désigné judiciairement pour pallier sa carence (art. 49 du décret du 17 mars 1967).
B. Les recommandations de l’ARC
Soyez vigilants sur les « promesses de campagne » des candidats syndics, en clair leurs propositions sont t’elles réalistes, et surtout, suivies.
Si votre copropriété est confrontée à une situation dommageable similaire, il importe de :
- mettre en demeure (lettre recommandée avec demande d’avis de réception) le syndic de respecter ses obligations légales dans un délai déterminé (ex : huit jours, en soulignant que dans le cas contraire, lui et son assurance de responsabilité civile professionnelle (dont les références sont en principe indiquées dans son contrat de mandat approuvé en assemblée générale et annexé à sa convocation et qu’il convient de mettre en copie de la missive) s’exposent aux actions judiciaires évoquées ci-dessus ;
- nous informer de ces manquements, afin que l’ARC puisse relayer ceux-ci auprès des pouvoirs publics et diffuser éventuellement un article sur son site internet.
Alors, que la loi A.L.U.R. du 24 mars 2014 a imposé, à compter du 1er janvier 2015, un extranet pour toute copropriété à la charge du syndic, les faits attestent que, près de trois ans après l’entrée en vigueur de cette obligation, les manquements du syndic en la matière.
S’il est vrai, que la loi n’a pas prévu le contenu de l’extranet obligatoire, le syndicat peut en principe compenser cette carence légale par une décision de son assemblée générale souveraine.
Or, comme nous le craignions, de nombreux syndics professionnels enfreignent la loi, y compris quand la résolution contraignante de l’assemblée générale résulte de leur initiative.
La solution passe probablement par une évolution législative sur ce point précis, autrement dit, une fixation légale du contenu de l’extranet, comme si emploie, l’ARC auprès des pouvoirs publics.