Régulièrement nous relevons les nouvelles dérives des syndics en regard du « contrat type de syndic » institué par la loi ALUR de mars 2014, applicable à tout mandat conclu à partir du 2 juillet 2015 et dont la forme est imposée dans l’annexe de l’art 29 du Décret du 17 mars 1967.
Voici donc les florilèges relevés dans le contrat du syndic SABIMMO de St Ouen (93) pour une copropriété d’une centaine de lots avec une assemblée générale à se tenir courant 1er semestre 2017.
Les abus du contrat SABIMMO :
-L’immatriculation : obligation instituée par l’article 18, I, 9ème al de la Loi du 10 juillet 1965, elle a du ou doit être effectuée avant des dates butoirs déterminées en fonction du nombre de lots (tous confondus) de la copropriété, soit : avant le 31 déc 2016 pour les plus de 200 lots, avant le 31 décembre 2017 entre 51 et 200 lots et avant le 31 déc 2018 pour le reste des copropriétés ;
-Le contenu et modalités pour effectuer cette immatriculation ayant tardés à être connus avant la 1ère date (31 déc 2016), nombre de syndics avaient fixé dans leur contrat des honoraires démentiels « en prévision de ! ». Mais après les tests effectués dans le second semestre 2016, les professionnels ont reconnus que le temps nécessaire pour remplir cette obligation était tout à fait contenu.
Ainsi, il a été admis que l’immatriculation ne nécessitait au maximum qu’UNE trentaine de minutes :Voir : www.arc-copro.com/pe7c
A l’instar de cette information, la plupart des syndics ne vont pas faire du coup par coup en fonction de la taille de leurs copropriétés, mais vont plutôt procéder en une seule fois à l’immatriculation de tout leur portefeuille !
C’est donc dans cette optique là qu’il faut chasser les coûts exorbitants qui figurent encore dans les contrats de syndic et c’est l’exemple aujourd’hui avec celui du syndic SABIMMO qui affiche sans vergogne des honoraires de 1.200 €, soit 12 h à 100 € de l’heure, de quoi mettre beaucoup de beurre dans les épinards !
-la fiche synthétique : obligation fixée sous l’art 8-2 de la Loi du 10 juillet 1965 elle découle de l’immatriculation et les premières fiches synthétiques doivent être disponibles à compter du 1er janvier 2017.
A contrario, dans ce cas SABIMMO ne tient pas à en être de sa poche s’il advenait qu’il faillisse en ne délivrant pas la fiche synthétique, dans les 15 jours (tout de même) d’une demande formulée par un copropriétaire, puisque le syndic SABIMMO reprend comme nombre de ses confrères un montant de pénalité d’1€ par jour de retard !
Alors que ce même art 8-2 énonce qu’en cas de non réalisation de cette fiche, le syndic encours la révocation de son mandat !
Voir : www.arc-copro.com/gh9h
Les illégalités du contrat SABIMMO :
Facturation illégale de frais administratifs :
Les honoraires forfaitaires définis sous le point 7.1.1 du contrat type (CT) se décomposent suivant la version du syndic SABIMMO comme suit :
-Honoraires forfaitaires, art 7.1.5.1 (n’existe pas dans le contrat type) du contrat SABIMMO, d’un montant de 17 664€ TTC ce qui dans le présent cas, pour moins de 100 lots, donne 192 € par lot principal et se trouve dans la moyenne d’OSCAR (180€ à 230€) ;
-Au titre des frais administratifs, art 7.1.5.2 (n’existe pas dans le CT).
Alors que le syndic SABIMMO reconnaît, quelques lignes plus haut dans le contrat type, sous l’art 7.1.1, que son forfait comprend « Les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire. », il se contredit quelques lignes plus bas en tarifant ces frais administratifs à 25,20 € ttc annuel, par lots principal mais également par lot dit annexes (cave, parking, ..) :
- Ce qui donne pour les lots principaux (ici 92) 2.318,40 € ;
- Et pour les lots annexes (ici 87) 2.192,40 € ;
Le tout formant une petite cagnotte supplémentaire de 4.510,80 € !
Ainsi, si l’on ajoute les 1.200 € issus de l’immatriculation, cela donne plus de 5.700 €, ce qui représente près du tiers des honoraires dit forfaitaires et l’on obtient alors un coût au lot de 241 € ttc par an, mais facturé de façon tout à fait ILLEGALE !
Pour aller plus loin …
-Relisez notre guide rédigé spécifiquement sur les nouveaux contrats de syndic :http://arc-copro.fr/librairie/bien-choisir-son-syndic-de-copropriete
-Utilisez nos outils proposés via le portail de l’ARC pour :
- comparer les contrats de syndic ;
- Vérifier la performance du contrat de syndic, contrat de syndic.