ABUS N° 4492 : Une convocation d’assemblée générale supplémentaire travaux très mal rédigée

Il incombe au syndic en exercice d’établir l’ordre du jour de l’assemblée générale contenu dans la convocation, qu’il notifie aux copropriétaires.

Il lui appartient de veiller à ce que l’ordre du jour et les projets de résolution associés respectent la loi applicable, et ce d’autant qu’il intervient sur la copropriété à titre professionnel.

Malheureusement, le Cabinet parisien CP RINALDI – 100 rue de Belleville dans le 20^ème arrondissement – a rédigé une convocation d’assemblée générale spéciale relative à des travaux collectifs qui comportent de nombreuses anomalies.

I. Illégalité des honoraires de suivi des travaux

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic peut prétendre à des honoraires supplémentaires du syndicat pour le suivi des travaux hors budget prévisionnel, à la condition que ceux-ci fassent l’objet d’une résolution spécifique lors de la même assemblée générale qui se prononce sur la réfection des parties communes ou des équipements collectifs.

Ce montant doit être déterminé sur le montant HT des travaux, et ce de manière dégressive.

En l’espèce, le cabinet C.P. RINALDI, syndic d’une copropriété parisienne, notifie à cette dernière une convocation, rédigée par ses soins, pour une assemblée générale du 5 mars 2019 portant sur des travaux de rénovation de l’étanchéité des balcons.

Dans un premier temps, il propose l’annulation de la rénovation partielle adoptée par une assemblée générale précédente du 7 novembre 2018 pour ensuite soumettre une extension de la reprise de l’étanchéité des balcons.

Si le syndic prévoit une 10^ème résolution dédiée à ses honoraires pour le suivi des travaux (2 % TTC), celle-ci est cependant devancée par la résolution sur les travaux qui intègre déjà sa rémunération au titre du budget total voté :

Voici la neuvième résolution :

Et la dixième résolution :

Cette démarche est totalement illégale au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, qui impose le vote du pourcentage de la rémunération avant d’en arrêter le montant.

De plus, c’est surtout illusoire de faire croire aux copropriétaires qu’ils vont pouvoir décider souverainement des honoraires complémentaires du syndic, alors qu’ils l’ont déjà fait subrepticement.

Le devis travaux voté s’élevait à 112 666,79 euros TTC, avec une TVA à 5,5 %.

Le syndic ne précise pas sur quelle somme se calcule sa rémunération, mais une chose est sure : 2 % de 112 666,79 € font 2 253 € et non 2 563 € comme voté dans la 9^ème résolution.

Légalement cette rémunération doit être calculée sur le montant HT des travaux…

Il en est de même pour la rémunération de l’architecte qui est supérieure à 10 %.

Cette irrégularité peut être aisément corrigée par le président de séance dans le cadre de son pouvoir d’amendement, avant le vote sur la résolution des travaux : il supprime la mention illégale relative aux honoraires du syndic.

Dès lors, les copropriétaires pourront se prononcer régulièrement sur les honoraires du syndic pour le suivi des travaux, lors du vote de la question spécifique suivante inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Ce qui leur permettra de fixer aussi un échéancier pour le versement de cette rémunération.

III. Illégalité pour absence de mise en concurrence

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, que l’assemblée générale doit déterminer le montant à partir duquel le syndic doit mettre en concurrence les contrats et marchés du syndicat des copropriétaires.

Ce qui se traduit par plusieurs devis d’entreprises annexés à la convocation pour l’adoption de prestations dépassant cette somme.

Dans la résolution n°13 de l’assemblée générale du 7 novembre 2018, ce syndicat des copropriétaires avait fixé un montant de 2 000 euros HT (sauf urgence), au-delà duquel le syndic devait fournir plusieurs propositions de sociétés. 

Or, dans la convocation de l’assemblée générale du 5 mars 2018, le cabinet CP RINALDI n’a joint qu’un devis pour chacune des opérations dont le coût avoisine respectivement pourtant 112 000 euros et 20 900 euros, en totale infraction avec la décision de l’assemblée générale antérieure.

Le syndic CP RINALDI pourrait chercher à fonder cette dérogation, sur un prétendu caractère d’urgence. 

Ce qui s’avèrerait peu crédible, puisqu’il soumet en premier lieu à l’assemblée générale du 5 mars 2019, l’annulation de travaux de réfection de parties communes pourtant approuvés le 7 novembre 2018.

Si les copropriétaires souhaitent néanmoins entériner les nouveaux travaux, la seule solution licite pour procéder à une mise en concurrence consiste à convenir de leur nature, leur budget maximal, leur financement, tout en confiant le choix de l’entreprise par exemple au conseil syndical, moyennant une délégation de pouvoir votée à la majorité absolue des voix du syndicat (article 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965).

Les copropriétaires doivent donc contrôler l’ordre du jour et les projets de résolutions notifiés par le syndic, afin de démasquer les mentions irrégulières, abusives, et désigner parmi leurs pairs, un président de séance susceptible d’apporter les corrections adéquates avant de soumettre les questions à leur vote.