A plusieurs reprises nous avons expliqué que l’augmentation du budget prévisionnel n’était pas une fatalité mais bien au contraire que les potentialités de diminution étaient importantes.
La difficulté est que les syndics augmentent chaque année d’un « petit » 2 % le montant du budget prévisionnel se retrouvant alors après quelques exercices avec des budgets en dérive.
Voyons à travers un exemple, comment un budget prévisionnel a augmenté pendant quatre ans de manière importante, sans raison apparente, et les risques que cela entraîne pour la copropriété.
I. Un budget prévisionnel qui augmente de 18 % en quatre ans
Voici l’annexe 2 présentée par le cabinet Grand à une copropriété :
Comme on peut le constater, le budget réalisé de l’année N-1 était de 27 028,80 euros pour être ensuite budgétisé l’année N+2 à 31 930 euros, impliquant donc une augmentation de 18,13 %.
Rappelons, qu’en parallèle, dans cette même période, le pouvoir d’achat a quasiment stagné.
En regardant de plus près, on peut constater que cette augmentation est injustifiée puisque les dépenses réalisées pendant l’année N étaient inférieures au budget prévisionnel.
Ainsi, au pire, le syndic aurait dû maintenir le montant du budget prévisionnel à 30 000 euros et non l’augmenter pour l’année N+1 à 31 000 euros, pour ensuite le passer en N+2 à 31 930 euros.
Si l’on devait réaliser une analyse encore plus approfondie, on pourrait relever que le poste « Eau » est passé d’un budget de 2 770,32 euros l’année N-1 à 3 395 euros l’année N+2.
Pourquoi cette augmentation ? Y a-t-il une justification sérieuse ?
Même constat, le syndic considère que chaque année sa rémunération doit évoluer puisqu’en l’espace de seulement quatre ans, ces honoraires ont évolué de 9,27 %.
Bref, des dérives qui vont dans tous les sens et qui n’ont aucun fondement.
II. Des désordres dépassant l’aspect financier
Bien évidemment, qui dit augmentation du budget prévisionnel dit augmentation des appels de fonds.
Mais encore, un budget prévisionnel mal estimé, voire surestimé implique que le syndic soit moins regardant sur les dépenses, ce qui provoque d’une année sur l’autre des dérives budgétaires qui deviennent, par principe, chose acquise.
Plus grave, un budget prévisionnel surestimé permet au syndic de faire un chantage simple auprès des copropriétaires : soit vous acceptez les comptes en l’état (y compris les dépenses abusives ou illégales), soit je ne rétrocède pas les excédents de l’exercice.
9 fois sur 10, les copropriétaires craquent et valident les comptes en l’état.
Enfin, la plupart des syndics qui usent et abusent d’une surestimation du budget de manière illégale réclame en parallèle un ajustement de l’avance de trésorerie pour qu’elle atteigne le seuil de 1/6ème du budget prévisionnel.
Ainsi, l’augmentation effrénée du budget prévisionnel et des appels de fonds parallèles plonge chaque année un peu plus la copropriété et les copropriétaires dans la difficulté.
Alors, chers conseillers syndicaux, arrêtez l’hémorragie !
N’oubliez pas que l’ARC a développé un outil qui permet à ses adhérents collectifs (syndics bénévoles et conseillers syndicaux) de mieux élaborer le budget prévisionnel en fonction des caractéristiques de la copropriété et d’identifier les postes de charge en dérive.
Pour accéder à cet outil, il suffit de se rendre sur le portail de l’adhérent, à partir du lien suivant : https://wip.arc-copro.fr/documentation/comment-acceder-aux-sites-internet-de-larc-et-de-sa-cooperative-technique-copropriete et de sélectionner le site OSCAR.
