En cette rentrée scolaire 2018/2019, nous aurions pu espérer que les syndics professionnels repartent sur de meilleures bases.
La proposition de contrat 2018/2019 du syndic francilien CLD Immobilier atteste malheureusement du contraire.
I. Des mentions litigieuses ou incomplètes
Le projet de contrat 2018/2019 du syndic CLD Immobilier, pour une copropriété d’Ile-de-France, comporte des clauses ambiguës ou incomplètes :
- il omet de préciser aussi bien la durée de son mandat, que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, contrairement aux prescriptions réglementaires (art. 29 du décret du 17 mars 1967) ;
- il n’indique pas ce qui sera déduit de ses honoraires de gestion courante, en cas de dispense par l’assemblée générale de l’intranet ou de la conservation des archives du syndicat. Le décret du 26 mars 2015 mettant en place le contrat type l’oblige à choisir entre une baisse forfaitaire ou une baisse réelle qui correspond à la facture de la société d’archivage.
II. Des stipulations irrégulières
Outre les mentions suspectes, la proposition de contrat 2018/2019 du syndic CLD Immobilier contient également des clauses irrégulières, à savoir :
- il a carrément rayé le point 6 du contrat type qui concerne la fiche synthétique de copropriété. Il espère ainsi que les copropriétaires vont croire qu’il n’a plus l’obligation de compléter cette fiche, de la fournir sous 15 jours lorsqu’elle lui est demandée, et qu’il ne risque aucune pénalité s’il ne respecte pas ce délai ;
- il applique des frais non prévus dans le contrat type :
- lorsque le copropriétaire est débiteur et qu’une action contre lui est engagée, il devra aussi régler des frais de suivi de TOUT dossier contentieux recouvrement (suivi dossier avocat : 60 euros TTC pour la mise à jour et 95 euros TTC pour la gestion annuelle), en totale contradiction avec le décret du 26 mars 2015, celui-ci autorisant uniquement des honoraires additionnels pour les diligences exceptionnelles, soit principalement lors de la saisie immobilière du lot d’un copropriétaire débiteur.
- il se fait aussi rémunérer pour certaines situations particulières que nous rencontrons rarement dans des contrats de syndic irréguliers :
Là encore, le décret du 26 mars 2015 ne prévoyant pas ces facturations supplémentaires, le syndic CLD ne peut régulièrement les mettre en œuvre.
- nous retrouvons aussi des abus habituels lors de la vente de lots (actualisation de l’état daté…) et une autre nouvelle irrégularité : une rémunération de 86,40 euros TTC pour l’attestation de créances pour succession.
L’attestation de créance n’est pas prévue par le décret du 26 mars 2015 et n’apparait pas non plus dans la loi de 1965 ou dans le décret de 1967.
Face à ces mauvais élèves, les conseils syndicaux et copropriétaires doivent donc toujours se montrer inflexibles. Il s’agit d’exiger les corrections nécessaires, avant toute délibération en assemblée générale sur sa désignation.