Comment faire passer plus facilement une résolution abusive en assemblée générale ?
C’est simple, il suffit pour le syndic de faire référence à une prétendue obligation légale pour imposer aux copropriétaires le vote d’une résolution.
A ce titre, voyons comment le cabinet RBH Scholer essaie d’inciter les copropriétaires à accorder au conseil syndical une possibilité d’engager jusqu’à 10 000 euros de dépenses par opération, sans autorisation préalable de l’assemblée générale.
I. Une loi du 31 décembre 1985 détournée
Voici la question et la résolution inscrites à l’ordre du jour par le cabinet RBH Scholer :
Ainsi, selon ce syndic, la loi prévoit une disposition qui impose aux copropriétaires de voter un montant permettant au conseil syndical d’engager des dépenses sans aval de l’assemblée générale.
Cela est bien évidemment faux, sachant qu’au contraire, la loi précise que l’assemblée générale des copropriétaires doit arrêter un montant des marchés et des contrats à partir duquel le syndic est dans l’obligation de consulter le conseil syndical avant d’engager la dépense.
Ainsi, la loi n’ouvre pas un droit à l’assemblée générale de donner un chèque en blanc au conseil syndical mais au contraire prévoit un verrou afin que le syndic n’engage pas de dépenses, sans autorisation du conseil syndical.
La seule possibilité d’engagement donnée au conseil syndical est la délégation de pouvoir prévue dans l’article 21 du décret du 17 mars 1967, qui impose néanmoins que l’objet soit clairement précisé en fixant un montant.
II. Les risques de cette résolution
Au-delà de l’illégalité de cette résolution, cette dernière peut être préjudiciable pour le conseil syndical.
En effet, ce dernier n’est pas le représentant légal de la copropriété, il n’a pas qualité pour engager au nom du syndicat des copropriétaires des dépenses, même si elles n’excèdent pas le montant convenu en assemblée générale.
Ainsi, ce type de résolution pourrait engager la responsabilité civile du conseil syndical dans le cas où les travaux seraient mal réalisés ou bien si la société sélectionnée faisait faillite, perdant les acomptes ou les arrhes déjà versés.
La conséquence possible serait que les conseillers syndicaux supportent sur leurs deniers personnels les pertes engendrées, sachant que les assurances de base prévues dans les contrats multirisques immeubles ou bien celles intégrées dans l’adhésion de l’ARC couvrent la mission de contrôle et d’assistance du conseil syndical et non les actes de gestion.
Pour cette raison, il faut éviter ce type de résolution qui au final déresponsabilise le syndic au détriment du conseil syndical.
Rappelons que les conseillers syndicaux sont des bénévoles qui ont une mission de contrôle et d’assistance, laissant la responsabilité de la gestion de la copropriété à la charge du syndic professionnel qui perçoit des honoraires à ce titre.