Décidemment, nous ne sommes jamais au bout de nos surprises lorsqu’on lit les convocations d’assemblée générale établies par des syndics dit professionnels et qui sont censés maîtriser les textes légaux et réglementaires.
A ce titre, voyons deux énormités identifiées sur une convocation élaborée par le Cabinet MABILLE/MAVILLE IMMOBILIER pour une copropriété parisienne.
I. Election du syndic : les mentions irrégulières sur son mandat
L’article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic est désigné en assemblée générale selon sa proposition de contrat annexée à la convocation, qui doit stipuler distinctement et exclusivement sa durée et ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.
Cela a été confirmé par la jurisprudence qui souligne que le mandat ne peut être prorogé, c’est-à-dire qu’il ne peut pas prévoir sa poursuite après son échéance.
Or, voici comment est présentée la résolution concernant la nomination du syndic Cabinet MABILLE/MAVILLE IMMOBILIER :
Faisons la liste des irrégularités :
- il omet de préciser la durée réglementaire du mandat ;
- il souligne que son mandat prend effet au jour de l’assemblée générale (14 juin 2018) jusqu’au 31 décembre 2019 ;
- mais il ne peut s’empêcher de lier néanmoins son mandat à l’assemblée générale ordinaire suivante (en 2019) destinée à se prononcer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2018, ou « éventuellement à la date de réunion de la deuxième assemblée générale », sans prendre néanmoins soin de préciser qu’il sera mis fin à son mandat si un autre syndic est désigné.
Plus fort encore, alors que l’assemblée générale s’est tenue en juin 2018, le syndic précise que les honoraires fixés sont repris dans le budget de l’exercice 2018 pour leur intégralité, ce qui conduit à une augmentation au 1er janvier 2018.
Mais trop généreux, il précise aussi qu’il n’y aura pas d’augmentation de son forfait de juin 2018 au 31 décembre 2018…
II. Une délégation de pouvoir au conseil syndical au bénéfice du syndic
Avant de présenter ce spectaculaire abus, il est important de préciser deux règles essentielles :
- L’assemblée générale peut consentir une délégation de pouvoir au conseil syndical sur un objet déterminé. Cette délégation doit être adoptée à la majorité absolue des voix des copropriétaires.
- Si le syndic peut prétendre à des honoraires additionnels pour le suivi des travaux hors budget prévisionnel, ces derniers doivent être approuvés par l’assemblée générale qui se prononce sur cette opération, et ce, par une résolution spécifique (art. 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965).
Voyons à présent comment la Cabinet MABILLE/MAVILLE IMMOBILIER présente sa résolution.
Respirons, et reprenons sereinement les différentes irrégularités.
De sa propre initiative, Le Cabinet MABILLE/MAVILLE IMMOBILIER décide de réunir au sein d’une même résolution deux votes. Ainsi il prévoit que :
- le syndicat accorde une délégation de pouvoir au conseil syndical « jusqu’à un montant de 10.000 H.T. par engagement » pour des travaux ou des prestations d’urgence.
Or, ce projet de résolution :
- d’une part, ne comporte pas d’objet déterminé (nature précise d’une opération : choix d’une entreprise ou d’un architecte pour des travaux clairement adoptés, d’un avocat dans une action judiciaire du syndicat décidée à l’égard d’une personne morale ou physique …) ;
- d’autre part, contient un élément abusif, s’agissant du montant de 10.000 euros H.T. par engagement.
Autrement dit, rien n’interdirait au conseil syndical de décider 10 prestations à 10.000 euros HT, soit un montant total de 100.000 euros H.T. par exercice en sus du budget prévisionnel de fonctionnement, sans appel de provision correspondant et surtout sans aucune visibilité pour les copropriétaires sur : « la facture finale » ;
- il fixe la grille dégressive de ses honoraires (entre 10 % et 6 %) selon le montant des travaux, à compter de 2.000 euros, sans préciser d’ailleurs si ce prix s’entend sur le montant H.T. ou T.T.C. des travaux. Or, la rémunération du syndic doit être votée en même temps que les travaux et cela ne peut plus être un barème imposé. (Article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965).
Ce type d’abus confirme l’obligation pour le conseil syndical d’établir l’ordre du jour avec le syndic afin d’éviter ce type de résolutions abracadabrantes.
D’ailleurs, il s’agit d’un droit prévu à l’article 26 du décret du 17 mars 1967 et confirmé par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.