Décidemment, l’ARC s’interroge souvent… Les syndics suivent-ils réellement des formations continues, comme l’impose la loi ALUR ? Et si tel est le cas, qui les leur dispense ?
Pourquoi cette question ? Parce que nous trouvons fréquemment dans les convocations d’assemblée générale des énormités qui nous effraient.
Pour être tout à fait sincères, nous ignorons s’il s’agit d’actions délibérées ou d’erreurs dues à une méconnaissance de la législation.
A ce titre, voyons comment le cabinet SARL Gérard Ribereau se mélange les pinceaux en matière d’avance ou de fonds travaux.
Avant cela, reprécisons les dispositions légales, et surtout la dernière évolution en matière de constitution de réserves travaux.
I. La suppression de l’avance travaux pour le fonds travaux
A la suite de l’entrée en vigueur de la loi ALUR et depuis le 1 janvier 2017, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 a évolué en matière de constitution de réserves travaux.
L’obligation faite aux syndics de proposer, tous les trois ans, à l’assemblée générale, la constitution d’une avance travaux pour faire face aux travaux d’entretien et de conservation a été supprimée.
En revanche, a été introduite l’obligation de fonds travaux, qui doit être abondé chaque année d’au moins 5 % du budget prévisionnel.
Ce fonds a pour objet de contribuer de manière totale ou partielle au financement des travaux votés ou obligatoires.
Voyons donc comment le cabinet Gérard Ribereau a amalgamé les deux notions, et abouti à un résultat contre-productif, le vote négatif des copropriétaires.
II. On prend du vieux pour faire du neuf
Voici donc la résolution proposée à l’assemblée générale :
Et oui, ce syndic a tout mélangé, il évoque les dispositions de la loi ALUR mais présente l’ancienne disposition de la loi du 10 juillet 1965, qui fait référence à l’avance travaux et qui a été supprimée.
D’ailleurs, cette résolution n’invoque ni la cotisation du fonds travaux à constituer, ni le fait que les sommes doivent être déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré, comme le prévoit la nouvelle disposition légale.
On comprend mieux, alors, que les copropriétaires ne se soient pas sentis en confiance et aient refusé de voter pareille résolution.
En tout état de cause, le syndic a « techniquement » dégagé sa responsabilité, mais dans les faits, il a bien induit en erreur le syndicat des copropriétaires en amalgamant l’avance travaux avec le fonds travaux.