Alors que l’on a fêté récemment les trois ans du décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic, censé mettre un terme aux pratiques irrégulières et abusives des mandats des professionnels, force est de constater que ces agissements perdurent, comme l’atteste le contrat 2018 de VIVA SYNDIC/SERGIC.
Dans un premier temps, on ne peut que sourire en découvrant le nouveau titre du contrat qui lui donne un presque air de vacances.
Mais, une lecture attentive contredit cette première impression. Voyons cela ensemble.
I. Les modalités de tarification qui cachent des tarifs trop élevés
Le point 7.2.2 du contrat de syndic fixe les modalités de tarification des prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires du syndicat de copropriétaires.
Dans ce tableau sont prévues des prestations que le syndic peut réglementairement facturer au syndicat au titre d’honoraires supplémentaires :
- la tenue d’une assemble générale supplémentaire,
- la réalisation de visite supplémentaire du syndic,
- et l’organisation de réunion supplémentaire avec le conseil syndical.
La méthode retenue par VIVA SYNDIC/SERGIC pour déterminer le montant nous parait dans ce cas manifestement abusive, le nombre de lots principaux de la copropriété conditionne le prix.
Ainsi, par exemple, pour une visite supplémentaire voilà ce qui est programmé : « 1 euro par mois et par lot principal, soit 12 euros par an et par lot principal. ».
Cette approche est doublement contestable dans la mesure où :
- le nombre de lots principaux est sans aucun rapport avec la visite des parties communes de la résidence ;
- elle vise à masquer le prix final prohibitif pour chaque visite supplémentaire des parties communes de l’immeuble, si pour un immeuble de 18 lots, il correspond à 216 euros, pour un immeuble de 100 lots l’addition serait de 1.800 €… alors que le tarif horaire de ce syndic est de 123 € TTC !
II. Et nous retrouvons d’autres stipulations abusives courantes, au détriment des finances du syndicat des copropriétaires
Afin de s’assurer que le contrat sera exécuté et que la rémunération forfaitaire correspond aux prestations, le décret du 26 mars 2015 prévoit :
- une pénalité par jour de retard pour l’envoi de la fiche synthétique demandée par un copropriétaire. Or, VIVA SYNDIC/SERGIC fait fi de cette obligation, puisque rien n’est mentionné à côté du mot « euro » ;
- une réduction de la rémunération due au syndic qui correspond soit à un forfait approximatif ou sur justificatif, si l’assemblée générale décide de confier la conservation des archives à une entreprise de stockage ou encore de le dispenser de son obligation d’extranet du syndicat. Là encore, VIVA SYNDIC/SERGIC souligne qu’il ne minorera ses honoraires de gestion courante « que » de 0 euro.
En conclusion
VIVA SYNDIC/SERGIC démontre l’importance que les conseils syndicaux doivent attacher à l’analyse et à la négociation de toute proposition de contrat de mandat de syndic, aussi bien sur la forme, que sur le fond.
Il ne faut pas hésiter à s’appuyer sur les nombreuses sources de l’ARC, articles, guides, et sur notre Observatoire nationale des Charges de Copropriété (OSCAR).
Et comme toujours les juristes de l’ARC sont à votre disposition pour analyser les contrats de syndics reçus sur contact@arc-copro.fr
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