ABUS N° 4353 : Un cabinet de syndic reçoit une leçon de droit grâce à l’ARC

Nous sommes toujours amusés, lorsqu’un syndic professionnel essaye de faire du juridisme de bas étage, pour mettre des bâtons dans les roues d’un conseil syndical qui souhaite adhérer à notre association.

C’est ainsi que nous avons eu l’honneur de bénéficier d’une analyse juridique d’un syndic qui refusait de payer l’adhésion à l’ARC, à partir d’arguments qui, comme nous allons le constater, ne tiennent pas la route une seconde.

Plus fort encore, il se réfugie derrière le fait que ses thèses aient été validées par les juristes de la FNAIM. Cela promet beaucoup de distraction.

Avant cela, précisons qu’à la suite de notre courrier envoyé en recommandé, le mettant face à la réalité des textes, ce syndic a enfin enregistré et payé la facture d’adhésion de la copropriété, justifiant que nous lui évitions une mauvaise publicité nominative.

Ceci étant, afin d’éviter que d’autres syndics tentent la même manœuvre, et pour la progression des juristes de la FNAIM, nous allons repréciser sur quelles bases règlementaires le conseil syndical peut se faire assister dans sa mission en adhérant à une association comme l’ARC, pour ensuite mettre en exergue les « arguments » invoqués par ces professionnels.

I. Une décision qui relève du seul pouvoir du conseil syndical

Le conseil syndical est devenu un organe indispensable, prenant de plus en plus d’importance dans le fonctionnement de la copropriété.

En effet, au-delà de sa mission de contrôle et d’assistance - prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 -, il doit bien souvent substituer le syndic en réalisant lui-même les appels d’offres, le suivi des prestataires au sein de l’immeuble ou bien encore obtenir des informations juridiques, techniques ou comptables afin de traiter les difficultés rencontrées dans la copropriété.

Pour cela, l’article 27 du décret du 17 mars 1967 a prévu que le conseil syndical puisse, « pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. »

Cet article précise également que les dépenses nécessitées pour l’exécution de sa mission constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

Malgré ces dispositions limpides, voyons les arguments avancés par les professionnels afin de saboter l’adhésion du conseil syndical à l’ARC.

II. Une assistance sur un point précis

Voici donc le mail envoyé par le syndic à notre service adhésion : 

« Madame,

l'article 27, que vous citez, dispose que le conseil syndical peut se faire assister... Il s'agit là d'une intervention ponctuelle sur un point précis.

L'abonnement à votre association n'entre pas dans le champ d'application de cet article.

S'agissant d'un contrat, il doit être validé par le SDC, lors d'une AG, à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965.

Je ne m'oppose absolument pas au fait que Mme E… souhaite souscrire à votre association, je m'enquiers simplement de respecter mes engagements auprès du SDC, de faire le travail pour lequel je suis missionné.

Cordialement »

Expliquons à ce syndic pourquoi son analyse est erronée et pour le moins burlesque :

• Erreur n°1 : ce syndic affirme que le conseil syndical peut se faire assister uniquement pour une intervention ponctuelle. Cela est faux puisque l’article 27 du décret du 17 mars 1967 prévoit deux dispositions distinctes en matière d’assistance du conseil syndical.

L’une pour l’exécution de sa mission générale de contrôle et d’assistance du syndic et l’autre pour obtenir des réponses à des questions particulières en demandant un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Ces précisions mettent donc en échec l’argument du syndic qui affirme que le conseil syndical ne peut solliciter une assistance que pour une intervention ponctuelle sur un point précis.

• Erreur n°2 : le syndic impose que l’assistance du conseil syndical doit se limiter à une « intervention ponctuelle sur un point précis » et non à une aide générale dans le cadre d’une adhésion à une association. Cet argument est irrecevable et cela pour une raison simple : qui peut le plus, peut le moins. Notre association répond à des questions précises. Il suffit donc de considérer que le conseil syndical a sollicité l’ARC sur une question ponctuelle justifiant le paiement de la cotisation et que les autres services comme la revue, les formations, les colloques, les sites internet sont gratuits.

• Erreur n°3 : le syndic affirme que tous les contrats doivent être votés par l’assemblée générale selon l’article 25. Cela est totalement faux puisqu’elle se prononce uniquement sur des contrats souscrits pour le compte du syndicat de copropriétaires. Or, l’adhésion à l’ARC est un contrat dont le titulaire est le conseil syndical, représenté par le « président-copropriétaire ». D’ailleurs, l’article 27 précise bien que les dépenses nécessitées pour l’exécution de la mission du conseil syndical doivent être supportées par le syndicat et réglées par le syndic. Il n’est donc pas question de validation préalable de la part de l’assemblée générale et encore moins de celle du syndic.

De plus, la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas de faire valider tous les contrats par l’assemblée générale. En matière de gestion courante, le seul contrat que la loi prévoit expressément de faire valider par l’assemblée générale est le contrat d’assurance.

Ainsi, chers professionnels, si vous voulez faire du bon travail, évitez d’invoquer des arguments fallacieux qui vous déshonorent et qui entravent les pouvoirs du conseil syndical. L’ARC n’aime pas du tout, du tout …