Bien que le contrat type soit entré en vigueur il y a plus de deux ans et demi, on constate encore et toujours des conventions non conformes aux dispositions règlementaires définies par le décret du 26 mars 2015.
D’ailleurs, les conseillers syndicaux surtout lorsqu’ils sont adhérents à l’ARC savent rapidement détecter s’il s’agit d’un « faux » contrat type, à l’instar d’un « faux » compte bancaire séparé.
Là où la situation devient plus compliquée, c’est lorsque le syndic modifie ou ajoute un mot stratégique dans son contrat qui change complètement ses obligations à l’égard du syndicat de copropriétaires.
C’est d’ailleurs ce qu’a fait le cabinet « SIGLA ».
Avant de présenter cette illégalité, arrêtons-nous sur le tarif de la mise en demeure indiquée dans son contrat, qui pourrait faire bondir même une limace.
I. Un tarif inacceptable de la mise en demeure
La mise en demeure est un courrier notifié au copropriétaire débiteur lui rappelant le montant de ses impayés de charges vis-à-vis de la copropriété.
Ce document, même si on a qu’un bras, un œil ou un pied, se génère au maximum en une dizaine de minutes sachant qu’il se produit automatiquement à partir du logiciel du syndic.
Et pourtant, le cabinet SIGLA facture la mise en demeure à quel prix, selon vous ?
- 20 euros ? Plus !
- 50 euros ? Plus !
- 60 euros ? Qui dit mieux ?
Eh oui, c’est au final un coût de 75 euros TTC qui est facturé au copropriétaire débiteur. Vous n’y croyez pas ? Alors, voici la preuve en images :
Éthique, avez-vous dit ?
Passons à présent à l’illégalité figurant sur son contrat.
- Un temps de visite de l’immeuble plafonné
Le point 7.1.1 du contrat type prévoit une clause qui définit le nombre de visites que doit assurer le syndic au sein de l’immeuble, avec un temps minimum à convenir.
Ainsi, les pouvoirs publics ont voulu imposer au syndic un temps de visite minimum sans pour autant fixer de maximum.
Autrement dit, le syndic ne peut pas considérer qu’à partir d’un certain temps il intervient en « heure supplémentaire » pouvant ainsi facturer à la copropriété des honoraires complémentaires.
Et pourtant, le cabinet SIGLA a eu « l’ingénieuse idée » de modifier le terme de « minimum » par « maximum ».
À titre d’illustration, comparons le texte règlementaire avec la clause mentionnée au contrat de SIGLA :
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Texte règlementaire |
Clause du contrat |
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« A ce titre, il effectue les visites et vérifications périodiques de la copropriété impliquées par la mission relative à l'administration, à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble. Il est convenu la réalisation, au minimum, de visite (s) et vérifications périodiques de la copropriété, d'une durée minimum de heure (s), avec rédaction d'un rapport/ sans rédaction d'un rapport et en présence du président du conseil syndical/ hors la présence du président du conseil syndical (rayer les mentions inutiles). « |
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Par ce procédé, si ce syndic reste plus de deux heures au sein de l’immeuble, il sera en mesure de réclamer des honoraires complémentaires ce qui est pourtant illégal puisque ce syndic a modifié les dispositions prévues dans le contrat type réglementaire.
Méfiance, donc...