Voici un syndic qui va sûrement atteindre le top 10 des cabinets abonnés à notre rubrique « les abus ».
Il s’agit… *roulement de tambour*.... du cabinet MASSON !
Voyons donc la question et la résolution qu’il a eu l’outrecuidance d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une copropriété, et qui dépasse tout simplement l’entendement :
Avant d’exposer la « bavure » de cette résolution, expliquons brièvement ce qu’est la procédure d’alerte avec la désignation d’un mandataire ad hoc.
I. La procédure d’alerte
L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 a prévu une procédure qui permet au syndic, après avoir informé le conseil syndical, de saisir le juge pour qu’il désigne un mandataire ad hoc lorsqu’à la clôture de l’exercice les impayés de charges atteignent 15% des sommes exigibles pour les copropriétés de plus de 200 lots et 25% pour les autres.
Le mandataire ad hoc a pour fonction d’analyser la situation et de faire des préconisations permettant un retour à la normale du fonctionnement de la copropriété.
Ce dispositif peut s’avérer très efficace, car il met en évidence les erreurs de gestion commises notamment par le syndic qui concernent soit la tenue des comptes, soit les contrats souscrits ou encore le traitement du recouvrement des charges.
C’est d’ailleurs pour cela que très, très peu de syndics enclenchent cette procédure, car bien souvent ils sont les premiers à être mis en porte à faux.
Pour pallier à cette difficulté, la loi ALUR a étendu les personnes habilitées à enclencher cette procédure d’alerte avec notamment le maire de la commune où se situe la copropriété, ou encore des copropriétaires représentant au moins 15% des voix.
Voyons à présent pourquoi la résolution proposée par le cabinet MASSON est absurde et contreproductive.
II. Une résolution inutile, si ce n’est de générer de nouveaux fonds
Allons par étapes.
Le syndic souhaite avoir une autorisation de l’assemblée générale pour pouvoir procéder à des appels de fonds complémentaires lorsque le montant des impayés dépasse, depuis plus d’un mois, 25% du budget du trimestre en cours.
Cela n’est pas cohérent avec les dispositions de la loi puisqu’il s’agit de 25% d’impayés à la clôture des comptes et non en cours d’exercice.
Poursuivons. Selon ce syndic les appels de fonds complémentaires permettront d’éviter d’être en procédure d’alerte. Or, cela est une grossière erreur.
En effet, même si le syndic procède à des appels de fonds complémentaires, cela ne réduira pas le taux d’impayés qui se calcule en fonction du montant des impayés en regard du budget prévisionnel.
Ce n’est donc pas en procédant à des appels de fonds complémentaires que le montant des charges impayées ou du budget prévisionnel va diminuer.
Il s’agit tout simplement pour le syndic d’utiliser une situation compliquée d’une copropriété qui présente 25% d’impayés pour appeler encore plus d’argent auprès des copropriétaires, ce qui aura pour résultat d’accroitre leurs difficultés.
Contre-productif, donc !