Décidément, lorsque l’on analyse un contrat de syndic, il faut le passer aux rayons X afin de vérifier qu’il ne contient ni mots ou stipulations stratégiques ajoutés qui peuvent avoir de lourdes conséquences financières pour le syndicat de copropriétaires.
À ce titre, voyons la mention sournoisement rajoutée dans le contrat du cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR en matière, bien évidemment, de calcul de ses honoraires.
I. Une révision des honoraires à effet rétroactif
Le point 7.1.5 du contrat type donne une possibilité au syndic de pouvoir réviser chaque année ses honoraires, lorsque le mandat excède une année.
La plupart des syndics prévoient des indices souvent difficilement calculables, et dont on ne sait évaluer l’impact réel sur les honoraires à venir.
Mais le contrat du cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR est allé encore plus loin, puisqu’il prévoit que ses honoraires puissent être revus chaque année à la date de l’assemblée générale avec un effet rétroactif.
Voici la clause :
Ainsi, le syndic peut réclamer en début de mandat par exemple, 12.000 euros pour l’exercice prévu pour ensuite facturer pour un coût réel de 15.000 euros si l’assemblée générale vote l’augmentation rétroactive de ses honoraires.
II. Une pratique dangereuse et peut-être illégale
Au-delà du caractère abusif d’une telle clause, cela crée une difficulté en venant fausser la concurrence.
En effet, lorsqu’un syndic est mis en concurrence, ce que prévoit désormais la loi, le montant des honoraires est bien un élément essentiel influençant l’assemblée générale.
Par conséquent, en prévoyant une clause qui permet une révision rétroactive des honoraires, la concurrence se retrouve biaisée.
Et pour cause, la rémunération réclamée par le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR lorsqu’il a fait l’objet d’une mise en concurrence n’est pas forcément celle qui sera en définitive facturée à la copropriété.
Plus encore, cette clause semble être en contradiction avec l’article 29 du décret du 17 mars 1967 qui précise que « le contrat de mandat doit fixer sa durée ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic ».
Or, si l’assemblée générale peut revenir de manière rétroactive sur la rémunération du syndic, cela implique qu’elle n’est pas déterminée lors de la souscription du contrat.
Nous allons donc saisir la DGCCRF afin de déterminer si cette pratique qui, au-delà d’être abusive, est illégale.
Nous présenterons en toute transparence la réponse de la Direction générale de la concurrence et de la répression des fraudes.