Le respect de la procédure réglementaire lors de l’élection du syndic en assemblée générale connait de nombreuses entraves, et spécialement en cas de mise en concurrence de son mandat, comme l’atteste la nomination récente de C.P.A.B. lors d’une assemblée générale ordinaire de 2017.
I. Irrégularité dans la rédaction de la résolution désignant le syndic
Une copropriété parisienne a pour syndic le cabinet C.P.A.B, et le met en concurrence lors de l’assemblée générale ordinaire (juin 2017).
La formulation de la résolution le désignant est ambiguë concernant l’échéance du futur mandat :
- nous avons une date calendaire certaine : le 30 juin 2018.
- puis dans un alinéa suivant, il est précisé :
« La mission du syndic expirera en tout état de cause avec l’assemblée générale appelée à approuver les comptes de l’exercice arrêté au 31/12/2017. A défaut de majorité de l’article 25 ou 25-1 pour la désignation du syndic, le mandat de syndic sera prolongé jusqu’à l’assemblée générale suivante. »
Cette mention est illégale.
La résolution doit prévoir distinctement la durée du mandat, ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance (art. 29 du décret du 17 mars 1967).
La jurisprudence proscrit la prorogation tacite du mandat du syndic.
II. Irrégularité lors du vote désignant le syndic
Le syndic C.P.A.B. n’a pas été élu au 1er tour à la majorité de l’article 25. Comme le tiers des voix du syndicat a voté pour lui, une seconde délibération à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (art. 19 du décret du 17 mars 1967) a été immédiatement organisée.
Il a alors été désigné syndic à un second vote à la majorité de l’article 24, ce avant même d’avoir fait délibérer les copropriétaires sur la candidature de son confrère, ce qui aurait dû être réalisé immédiatement après l’échec du 1er tour du vote sur la candidature du syndic CPAB.
Nous sommes en pleine irrégularité, l’article 19 du décret oblige à soumettre les résolutions ayant le même objet et des contrats concurrents à la majorité de l’article 25, et ensuite si personne n’est désigné, à la majorité de l’article 24 pour ceux ayant obtenu plus du 1/3 des voix « en faveur ».
L’assemblée générale s’est ensuite prononcée sur la candidature du second syndic. Ce dernier a obtenu 3.270 tantièmes pour et 4.211 tantièmes contre. Mais comme 3.270 représente plus de 33% et 4.211 moins de 50% des tantièmes, il a été organisé un second tour.
Connaissant le caractère volatile (ou indécis) de certains copropriétaires lors des assemblées générales, que ce serait-il passé si le second syndic avait obtenu plus de 50% des tantièmes dès le premier tour ?
En conclusion :
Il faut éviter ces irrégularités autorisant tout copropriétaire opposant ou défaillant à solliciter judiciairement la nullité du mandat du syndic, dans le délai de deux mois suivant sa notification du procès-verbal de l’assemblée générale (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).
L’élection du syndic doit faire l’objet des plus grandes attentions du président de séance (et des rectifications adéquates de sa part avant toute délibération), en raison des :
- fréquentes manipulations du précédent syndic professionnel de se maintenir à ce poste coûte que coûte face à la concurrence d’un confrère ou même d’un copropriétaire bénévole ;
- incidences dommageables pour le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire de s’exposer à la carence de syndic, du fait de l’annulation judiciaire de son mandat.