Le conseil syndical d’une copropriété découvre une facturation " immatriculation de la copropriété " pour un montant de 180 euros sur l’exercice 2015 dans les comptes de leur Syndicat de copropriétaires, contrôlés seulement en 2017.
Regardons ensemble cette découverte du conseil syndical, comment il a réagit, et quelle attitude adopter en pareil cas.
I. Constat du conseil syndical
L’assemblée générale a décidé de ne pas approuver les comptes, et n’a pas renouvelé le mandat du cabinet MEURTIN dont elle était très insatisfaite.
Le nouveau syndic a pu récupérer les dossiers, et c’est ainsi que le conseil syndical a enfin eu accès aux documents comptables.
Il a procédé à un examen détaillé des comptes 2015 début 2017 afin de savoir ce qui avait été facturé par le syndic sortant.
Le conseil syndical découvre alors dans le grand livre une écriture datant de 2015 libellée « honos imma pour 180 € » et constate que cette somme a été payée le 22 septembre 2015.
Première irrégularité : le contrat de syndic (approuvé lors de l’AG en mai 2015) ne comportait aucune prestation relative à « l’immatriculation des copropriétés » !
II. Saisine de l’ANAH, teneur du registre d’immatriculation
Le conseil syndical s’étonne d’une immatriculation en 2015 alors qu’à cette date l’obligation n’était pas entrée en vigueur, comme l’illustrent les seuils prévus, en fonction du nombre TOTAL de lots constituant la copropriété :
• 31/12/2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots (tous confondus)
• 31/12/2017 pour celles entre 51 et 200 lots
• 31/12/2018 pour les restantes, c'est-à-dire inférieures à 51 lots
Une immatriculation en 2015…ce syndic ne manque pas de culot…
Le conseil syndical sollicite alors les services de l’ANAH, teneur du « registre d’immatriculation », via un questionnaire en ligne, dont les éléments essentiels sont reproduits ci-dessous.
Saisine du teneur du registre d’immatriculation par le conseil syndical,
- Objet de la demande : « L’immatriculation / le rattachement de copropriétés » ;
- Votre question : « Notre ancien syndic nous a facturé en 2015 l’immatriculation de notre copropriété. Or, nous l’avons révoqué en 2016 suite à des problèmes de gestion et avons refusé les comptes. Aussi, nous souhaiterions savoir si cette immatriculation de notre copropriété a été réalisée, ceci afin d’en connaître le n° d’inscription ou si cette facture doit faire l’objet d’un litige avec cet ancien syndic. ».
L’ANAH a répondu quelques jours plus tard et sa réponse est sans appel !
« Le registre d’immatriculation des copropriétés à ouvert le 2 novembre 2016 à l’échelle nationale. Une ouverture pilote du registre a eu lieu entre le 11 juillet et le 23 septembre 2016.
L’immatriculation n’a pas pu avoir lieu en 2015.
Nous vous confirmons, avec les informations que vous nous communiquez que votre copropriété n’est pas immatriculée. »
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Le syndic Cabinet Meurtin a donc empoché 180 € pour une prestation non prévue à son contrat, mais surtout non effectuée !
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III. Conclusion et action que doit mener le nouveau syndic
Le Cabinet MEURTIN a donc commis deux abus en un : en s’octroyant des honoraires non prévus au contrat, et pire encore, en facturant une prestation qu’il n’a nullement exécutée !
Ce n’est rien de moins qu’une fausse facture.
Une telle pratique, facturation hors contrat et facturation sans contrepartie, relève en principe de la « Commission de contrôle », mais comme celle ci n’est toujours pas instituée depuis son annonce par la loi ALUR (mars 2014), les mauvais syndics persistent allègrement dans leurs agissements.
Mais, ce syndicat de copropriétaires n’a pas dis son dernier mot et compte tenu des sommes en jeu, toutes factures contestées cumulées, pourrait tout à fait engager une procédure judiciaire après avoir saisit l’assurance de responsabilité civile du syndic en indiquant qu’elle serait appelée dans la cause si une transaction amiable n’était pas trouvée rapidement.
L’ARC va d’ailleurs écrire au cabinet MEURTIN afin de lui demander de rembourser, nous ne manquerons pas de vous tenir au courant !