En cette période estivale, propre à la convocation de la plupart des assemblées générales ordinaires, car la majorité des syndicats ont pour exercice comptable l’année civile - les irrégularités sont nombreuses et ne paraissent pas inquiéter outre mesure des syndics professionnels tels que ORALIA-SULLY GESTION.
I. Une administration irrégulière de l’immeuble par un syndic sans mandat
A. Les faits litigieux
Un immeuble parisien en copropriété a élu lors de son assemblée générale du 30 juin 2016 comme syndic ORALIA-SULLY GESTION pour une durée d’un an, avec prise d’effet du contrat de syndic au 30 juin 2016 et donc une échéance au 30 juin 2017.
Suite à des « soucis informatiques », le syndic informe le 23 juin 2017 les copropriétaires, que l’assemblée générale ordinaire 2017 initialement prévue pour le 28 juin est annulée. Il s’engage alors à re-convoquer ultérieurement, et à ses frais, une nouvelle assemblée courant septembre 2017.
Bien entendu, il omet de notifier dans les formes cette nouvelle convocation aux copropriétaires avant l’expiration de son mandat, soit avant le 1er juillet 2017.
Il poursuit entre temps sa gestion de l’immeuble et, expédie à ce titre les appels de charges exigibles au 1er juillet 2017, pour le 3ème trimestre 2017 et cela aussi bien pour charges courantes que pour le fonds travaux obligatoire.
B. Les infractions légales et réglementaires
Cette situation est bien évidemment totalement illicite, puisque le syndic ne peut administrer l’immeuble que pendant la durée de son mandat (selon les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance stipulées dans son contrat proposé à l’assemblée générale qui l’a désigné (article 29 du décret du 17 mars 1967).
Toute intervention ultérieure du syndic constitue une gestion de fait, inopposable aux copropriétaires. Cela constitue une faute, qui engage sa responsabilité civile délictuelle à l’égard des personnes lésées (copropriétaires, cocontractant du syndicat, CA Paris 23e ch. 17 janvier 2008, n° 07 – 05496).
Il en résulte, que le syndic n’a plus la capacité juridique de procéder :
- aux appels de provisions, de charges auprès des copropriétaires, de mandater des prestataires sur la résidence, de régler les factures… ;
- de notifier une convocation d’assemblée générale aux copropriétaires, au-delà de l’échéance de son mandat.
S’il procède à la convocation, l’assemblée générale encourt la nullité par voie judiciaire. Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le « syndic », (Cass 3e civ. 7 sept 2011, n° 10-18.312) engager une telle action.
II. Les solutions pratiques
En pareil cas, le syndicat doit se doter immédiatement d’un syndic régulier, ce qui peut être obtenu :
- amiablement (voie à privilégier), en convoquant une assemblée générale à cette fin.
Depuis la loi Macron du 6 aout 2015 qui a modifié l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire a maintenant la faculté de convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic lorsque le mandat du dernier est arrivé à échéance.
C’est bien entendu la solution que nous préconisons à l’ARC.
- judiciairement, par tout intéressé (art. 47 du décret du 17 mars 1967).
La mission d’un tel administrateur provisoire consiste, selon l’ordonnance rendue par le Président du T.G.I. du lieu de situation de l’immeuble (saisi par avocat, art. 751 du Code de procédure civile), à convoquer une assemblée générale destinée à nommer un nouveau syndic, et assurer entre temps la gestion courante de l’immeuble.
La partie demanderesse (notamment un copropriétaire) peut également assigner l’ancien syndic défaillant, afin qu’il soit condamné à supporter les frais de procédure et les honoraires de l’administrateur provisoire (CA Paris 23e ch. 17 février 2000).
Cette solution est plus lourde, et la désignation d’un nouveau syndic peut nécessiter un certain délai, en fonction de la diligence de l’administrateur provisoire.
Comme souvent, le syndic ORALIA va être renouvelé dans son mandat, sans plus de conséquence que la prise en charge de la seconde assemblée générale.
Il devient vraiment urgent que la CNTGI entre en action et nous sommes curieux de savoir quel sera son verdict sur ces cas d’espèces.