Les conseils syndicaux nous rapportent fréquemment des carences de leur syndic professionnel en matière de gestion du personnel.
Leurs signalements sont hélas justifiés la plupart du temps et c’est ce bien que l’on relève encore aujourd’hui à l’encontre d’un syndic, le Cabinet MICHAU situé à Paris 14ème.
Facturation irrégulière et prohibitive
l’objet, l’établissement d’un avenant au contrat de travail pour un salarié d’un syndicat de copropriétaires.
Lors de la vérification annuelle des comptes clos, un conseil syndical constate une facture de son syndic, le cabinet MICHAU, venant s'ajouter aux honoraires de gestion courante.
Après examen de la pièce comptable, le conseil syndical découvre une note d’honoraires, faisant état d’1h30 de travail pour un total de 267,70 €, afférente à l’établissement d’un avenant au contrat de travail du personnel du syndicat.
Il s’agit de l’avenant n°86, imposé par les dispositions de la Convention Collective des gardiens et employés d’immeubles qui oblige à la réalisation de la « pesée des postes ».
Cette opération, sur laquelle nous avons attiré l’attention de nos adhérents (voir : arc-copro.com/2cc9 ou encore : arc-copro.com/h4ag) consiste à mettre en conformité les contrats de travail du personnel, en appliquant la nouvelle classification des emplois (art 21 CCN modifié par avenant 86).
Le rappel des obligations réglementaires et la réponse du syndic Michau.
Le conseil syndical, voulant en savoir plus a sollicité l’ARC sur la régularité de cette facturation.
Constat, cette facturation est totalement irrégulière, dans la mesure où :
le syndic est chargé de la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires (art. 31 du décret du 17 mars 1967) ;
l’établissement du contrat de travail et de ses avenants relève de ses honoraires de gestion courante comme l’a précisé l’arrêté NOVELLI du 19 mars 2010 réitéré par le décret du 26 mars 2015, instaurant le contrat type de syndic.
Désabusé et déjà échaudé par d’autres défaillances du Cabinet MICHAU, le syndicat décidé de changer de syndic.
Après reprise des archives et des comptes, le nouveau syndic, Regards IMMOBILIER, qui a la même analyse que l’ARC, sollicite de son prédécesseur, le remboursement de cette facturation indue.
Le Cabinet MICHAU persiste et signe, avec une argumentation consternante :
« Vous n’êtes pas sans savoir que l’avenant 86 de la Convention Collective des gardiens et employés d’immeubles a imposé à tous les employeurs de procéder à une pesée de poste. Cette opération ne rentrait pas dans notre contrat avec le syndicat, et plutôt de sous-traiter cette tâche à une entreprise extérieure, comme la plupart de nos confrères l’ont fait, nous l’avons réalisée nous-mêmes.
Il n’y a donc pas lieu de revenir sur cette facturation. »
Les recommandations de l’ARC
Si, lors du contrôle des comptes, vous constatez une telle facturation illégale, vous devez sans délai la dénoncer au syndic, en exigeant l’annulation de cette facturation au syndicat.
Si le syndic ne s’exécute pas, l’assemblée générale devra alors :
- approuver les comptes en prenant soin d’exclure les sommes contestées (à placer sur un compte d’attente) en précisant le motif et surtout en imposant au syndic de rembourser le syndicat, avec un délai fixé (au plus tard le…) ;
- refuser le quitus au syndic (ce que l’ARC conseille toujours voir :arc-copro.com/6xdq .
Enfin, si la voie amiable n’aboutit pas, l’option judiciaire est envisageable, dès lors que les enjeux financiers le justifieront. Il pourra s’agir :
- soit d’une action personnelle donc individuelle des copropriétaires en remboursement de leur quote-part à l’égard du syndic en exercice ;
- soit d’une action du syndicat des copropriétaires, ce qui implique au préalable : de changer de syndic, de voter en assemblée générale l’engagement d’une action judiciaire ainsi qu’un mandat au nouveau syndic et d’engager cette action dans un délai maximal de cinq ans (art. 2224 du Code civil).
Conclusion
Il s’agit hélas d’un nouvel exemple de méconnaissance des textes légaux par un syndic professionnel.
Si le syndic ou son assurance de responsabilité civile professionnelle n’indemnise pas le syndicat, la solution consiste pour l’heure à les poursuivre judiciairement.
Nul doute que la Commission de contrôle des professions immobilières dont nous attendons la mise en place, devrait constituer une nouvelle alternative au « tout contentieux ».