ABUS N° 4166 : Les tarifs de Foncia : aïe ! Des honoraires pour « travaux » et « recouvrement » bien rémunérateurs !

 

Certains syndics sont bien plus gourmands que d’autres et l’un de nos contrôleurs qui assistent les conseils syndicaux pour contrôler les comptes et la gestion des copropriétés a été alerté par les tarifs pratiqués par une agence Foncia des Hauts-de-Seine, pour une petite copropriété de 19 lots.

 

Cette agence est dans la moyenne des frais de gestion observés pour une petite copropriété des Hauts-de-Seine construite au début du XX^ème siècle, à 300 € par an et par lot (www.arc-copro.com/ub8x).

 

Mais elle applique la politique du Groupe Foncia et se rattrape par ailleurs grâce aux facturations supplémentaires comme nous allons le voir.

Pour les travaux, ce syndic se fait rémunérer à 2,99 % HT du montant des travaux HT pour la « gestion financière, administrative et comptable » de ces travaux. Et il facture en plus toute vacation liée à la gestion technique desdits travaux, c’est-à-dire les nécessaires réunions de chantier. Pour faire bonne mesure, ces vacations sont comptabilisées dans les charges courantes, ce qui n’alerte pas les copropriétaires…

Pour le recouvrement des sommes impayées par les copropriétaires, on atteint des sommets. Voici l’exemple (avec nos commentaires) d’un malheureux copropriétaire qui doit 2 674 €, à qui Foncia a ajouté :

 

 

 

Dans ce tableau, il est appelé « sommation » le commandement de payer délivré par huissier qui était nécessaire jusqu’au 24 octobre 2015 pour prendre une hypothèque. La « sommation art. 19 » correspond aux honoraires du syndic qui ne peuvent pas être facturés au copropriétaire et la « sommation huissier » correspond aux honoraires de l’huissier qui… ne sont plus nécessaires.

 

Le montant des frais facturés au copropriétaire directement est assez ahurissant puisqu’il atteint pratiquement les deux tiers de la dette réelle de ce dernier.

 

Même si cette copropriété est encore gérée sous le régime du contrat de syndic soumis à l’arrêté NOVELLI, et non par le nouveau conrat type réglementaire plus restrictif, ces pratiques sont problématiques. Les juges faisant une interprétation très stricte de la loi et des procédures civiles, ils refuseront les relances multiples, les honoraires du syndic pour transmission de dossier à l’huissier et à l’avocat, les frais forfaitaires de suivi de contentieux et les frais d’assignation.

 

Rappelons en effet que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 limite les frais imputables sur le compte du copropriétaire en cas de recouvrement : « […]  sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

 

Alors que faire ?

D’abord concernant le point 1, rappelons que les honoraires pour travaux votés par l’assemblée générale doivent comporter TOUS les honoraires relatifs à ces travaux et il n’est pas question de voter des honoraires partiels (pour le suivi administratif par exemple alors que le syndic va aussi assurer le suivi technique). Soit dit en passant, il faut, avant de voter, calculer le montant réel qui sera à payer au syndic, pour vérifier que ce montant correspond au travail à réaliser (par exemple 3 % HT d’un ravalement qui s’élève à 300 000 € HT représentent 10 800 € d’honoraires pour gérer seulement quelques appels de fonds, l’architecte allant s’occuper de toute la partie technique…) : voir à ce sujet la réponse de notre expert : www.arc-copro.com/mivc.

 

Ensuite, concernant le point 2, il faut exiger autant que possible l’application stricte du contrat de syndic réglementé au sujet des frais de recouvrement : seules des diligences exceptionnelles peuvent donner lieu à des honoraires de syndic relatifs aux huissiers et aux avocats, y compris le suivi des dossiers en cours. Si vous êtes encore soumis à un contrat « ancienne formule », il est conseillé de faire voter en assemblée générale un « protocole de recouvrement » qui s’impose au syndic et se substitue aux conditions mentionnées dans son contrat.

 

Enfin, attendu que c’est la trésorerie de l’immeuble qui paie le syndic immédiatement en attendant que le copropriétaire concerné paie éventuellement un jour ce qu’il doit, les honoraires légitimes du syndic et de l’huissier doivent apparaître dans les charges générales puis être contrebalancés (s’ils sont imputables au copropriétaire) par le transfert vers le compte du copropriétaire : il s’agit de transparence comptable.

 

 

Pour aller plus loin, lisez notre revue de l’ARC et de l’UNARC n° 114 d’octobre 2016, en particulier l’article « les honoraires de syndic pour le recouvrement des impayés » qui rappelle toutes les nouveautés en matière de contrat type et d’honoraires de recouvrement.