ABUS N° 4159 : Comment Foncia impose l’augmentation de l’avance de trésorerie

31/10/2016 Abus

Certains abus ont décidément la vie dure et celui concernant la « manipulation » des règles relatives à « l’avance de trésorerie » pour justifier des appels supplémentaires auprès des copropriétaires ne déroge pas à la règle.

L’abus suivant concerne une copropriété de 40 lots gérée par une agence FONCIA et nous est remonté par un de nos Contrôleurs aux comptes, mais ce n’est malheureusement pas un cas isolé.

Projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale

Dans le procès-verbal de l’assemblée 2015, on lit sous la question relative au budget prévisionnel 2016 :

« L’assemblée fixe le budget de l’exercice [2016] à la somme de xxx euros…

En application du règlement de copropriété et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic ajustera à 1/6^ème du montant du budget prévisionnel le niveau de l’avance de trésorerie. »

Irrégularité relevée

Au travers du projet de résolution ci-dessus, on pourrait croire que l’ajustement de l’avance de trésorerie est obligatoire, que le budget soit en baisse ou en hausse. Or, il n’en est rien :

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 prévoit en effet que « le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6^ème du montant du budget prévisionnel ». Il n’impose donc nullement la constitution d’une avance de trésorerie.
Le règlement de copropriété stipule quant à lui que « les copropriétaires verseront au syndic une avance de trésorerie permanente, dont le montant sera fixé par l’assemblée générale ». Il n’impose donc nullement l’ajustement de l’avance de trésorerie à 1/6^ème du budget voté, et s’en remet à la décision de l’assemblée.

Qui plus est, chaque résolution devant porter sur un objet unique, c’est donc deux projets distincts qui auraient du être soumis au vote de l’assemblée :

Projet de budget pour 2016
Projet relatif à l’ajustement éventuel de l’avance de trésorerie

Il n’est en aucun cas nécessaire d’ajuster chaque année le niveau de l’avance de trésorerie, puisque celle-ci ne doit pas nécessairement être augmentée jusqu’à la limite de 1/6^ème du budget prévisionnel. Il s’agit uniquement d’un seuil à ne pas dépasser.

Conclusion

Quel intérêt peut donc bien avoir Foncia (comme d’autres syndics) à forcer la main aux copropriétaires pour ajuster systématiquement l’avance de trésorerie au maximum du budget prévisionnel, notamment depuis l’obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé ?

Or, on sait que la réalité d’un compte bancaire séparé est difficile à établir. La seule garantie pour le syndicat étant d’imposer au syndic l’établissement bancaire dans lequel ouvrir le compte (comme stipulé à l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965).

Par ailleurs, le fait de disposer d’une réserve de trésorerie lui permet de relâcher son attention en matière de suivi budgétaire et de recouvrement des impayés de charges.

Pour aller plus loin, nous vous renvoyons à nos articles suivants :