ABUS N° 4045 Contrat type de syndic : les abus continuent
Un copropriétaire nous a transmis le contrat de syndic qui est joint à la convocation de l’assemblée générale du 27 novembre 2015.
Nous y avons relevé certaines irrégularités. À la demande de nos adhérents, nous ne citerons pas - pour le moment - le syndic concerné.
Pour bien comprendre les irrégularités constatées, nous allons dans un premier temps, reprendre les termes du contrat type défini par décret et les comparer au texte du contrat du syndic étudié dans cet abus.
I. Point 7.1.3 du contrat type : le syndic en a réécrit le contenu à sa propre sauce
L’exemple étudié ici montre bien comment certains syndics modifient les termes du contrat type pourtant fixé par décret (décret du 26 mars 2015 ayant introduit les articles annexe 1 et annexe 2 dans le décret du 17 mars 1967).
Tout d’abord, voici reproduit le point 7.1.3 du contrat type défini à l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967 : « Prestations optionnelles qui peuvent être incluses dans le forfait sur décision des parties.
Le forfait convenu entre les parties en vertu du présent contrat pourra expressément inclure l’une ou plusieurs des prestations ci-dessous :
(Si les parties conviennent de retenir une prestation, elles remplissent les mentions ci-dessous afin de préciser ses modalités d’exécution. Elles rayent les mentions inutiles.)
- La préparation, convocation et tenue de .. assemblée(s) générale(s), autre que l’assemblée générale annuelle de … , à l’intérieur d’une plage horaire allant de … heures à … heures ;
- L’organisation de … réunion(s) avec le conseil syndical d’une durée de … heures »
À la suite, dans le contrat type, nous trouvons le point 7.1.4 « Prestations qui peuvent être exclues des missions du syndic sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires.
En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires peut, par décision spéciale …. ».
Or, voici la version retenue : dans le contrat qu’il soumet à l’assemblée générale :
« 7.1.3. Prestations qui peuvent être exclues des missions du syndic sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires.
En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires peut, par décision spéciale … ».
Vous noterez tout de suite qu’en face du point 7.1.3, le syndic a rédigé le texte qui correspond au point 7.1.4.
On pourrait penser que ce professionnel a « simplement » commis une erreur et a interverti les deux points.
Eh bien non. Le syndic n’a tout simplement pas reproduit du tout, dans son contrat, le texte du point 7.1.3 du contrat type.
Ce non-respect du contrat type prive le syndicat des copropriétaires de la possibilité de se prononcer et de négocier les termes du contrat en toute connaissance de cause.
Rappelons que les syndics ont l’obligation de reproduire point par point les articles du contrat type et qu’il leur est interdit de supprimer le moindre article ou partie d’article.
II. Point 7.1.5 du contrat type
Ce point porte sur les modalités de rémunération du syndic. C’est dans cette partie qu’est indiquée la rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic.
C’est également dans ce paragraphe qu’est mentionnée la possibilité de diminuer la rémunération du syndic lorsque l’assemblée générale le dispense d’assurer deux prestations :
- dans l’hypothèse où l’assemblée générale a décidé de confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée, le montant de la rémunération du syndic est imputé d’une certaine somme déterminée par les parties ;
- dans l’hypothèse où l’assemblée générale a décidé de dispenser le syndic de son obligation de mise à disposition d’un service d’accès en ligne aux documents dématérialisés, le montant de la rémunération du syndic est imputé d’une certaine somme déterminée entre les parties.
Dans le contrat que nous avons examiné, le syndic n’a pas du tout indiqué que ses honoraires seraient diminués d’un certain montant si l’assemblée générale décidait de voter la dispense de l’extranet.
III. Point 7.2.1. Modalités de rémunération des prestations particulières
Le syndic écrit dans son contrat que sa rémunération, au titre des prestations particulières, pourra être calculée « au tarif horaire mentionné au 7.2.2. pour la tenue des Assemblées Générales en dehors des heures ouvrables ».
- Tout d’abord, cette formulation n’existe pas dans le contrat type,
- ensuite, lorsqu’on regarde le point 7.2.2 auquel le syndic renvoie dans son contrat, rien ne correspond aux honoraires relatifs à la « Tenue des assemblées générales en dehors des heures ouvrables ».
IV. Point 7.2.7. Autres prestations
Là encore, le syndic n’a pas respecté le contrat type. Il a ajouté dans ce paragraphe une disposition qui n’existe pas :
« Ligne d’astreinte : une ligne d’astreinte est à votre disposition au 06…. Lorsque nos agences sont fermées : 79,00 € par intervention » (sans préciser si ce montant est HT ou TTC).
De plus, à aucun endroit dans le contrat n’est indiqué à quoi peuvent correspondre ces interventions.
V. Point 9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires
- Le syndic facture au copropriétaire débiteur les frais de relance simple (avant mise en demeure). Il s’avère que cette facturation est strictement illégale au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et n’est évidemment pas permise par le contrat type réglementaire.
- Le syndic facture également des honoraires pour l’établissement du « Pré état daté ». Or, le pré état daté n’est pas non plus prévu dans le contrat type. Il s’agit d’un document qui n’a pas d’existence légale ni réglementaire (Rép. min.n° 79469 : JOAN Q, 15 sept. 2015, p. 7051).
Conclusion :
L’objectif de la mise en place d’un contrat type était d’éviter les dérives de certains professionnels. Nous remarquons qu’il convient encore de se méfier et nous vous invitons à relire attentivement chacune des dispositions du contrat que vous soumet votre syndic afin de le comparer avec le contrat type défini à l’article annexe 1 du décret du 17 mars 1967.
Pour cela, nous vous adressons ci-dessous, le lien vers l’article annexe 1 du décret du 17 mars 1967 relatif au contrat type : www.arc-copro.com/x1dh.