ABUS N ° 4161 : Des dispenses accordées sans contrepartie :
le cas du contrat du cabinet L2J Associés
Nous le répétons sans cesse : le syndic ne peut, en aucune façon, modifier le contrat type réglementaire défini par le décret du 26 mars 2015.
Néanmoins, certains syndics dérogent à cet impératif, toujours dans le même but : préserver leurs intérêts.
Voyons en effet comment le cabinet L2J Associés prend des « raccourcis » avec le texte du décret du 26 mars 2015 pour éviter d’avoir à réduire ses honoraires.
Mais avant de présenter l’illégalité commise par ce syndic, revenons sur une disposition réglementaire prévue dans le contrat type
I. Une réduction imposée des honoraires en cas de dispense
Le point 7.1.4 du contrat type fixé par le décret du 26 mars 2015 précise que le syndicat des copropriétaires peut :
« - dispenser le syndic d'offrir un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés ;
- confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat ».
Le point 7.1.5 relatif aux honoraires du syndic complète le point précédant, en imposant la mention, dans le contrat, d’un montant de réduction des honoraires dans le cas où le syndicat de copropriétaires accorde au syndic soit la dispense de fournir un extranet, soit le choix de faire appel à une société d’archivage extérieure.
D’ailleurs, la Direction Départementale de la Protection des Populations (DDPP) a récemment publié une décision qui rappelle l’obligation pour le syndic, de préciser un montant réel de réduction, celui-ci ne pouvant se contenter d’indiquer un coût symbolique d’un euro, ou pire, de rayer la clause dans son contrat (cf. point II de l’abus n° 4135 : www.arc-copro.com/7evs).
Malgré cela, voyons ce que prévoit le contrat du cabinet L2J Associés.
II. Un contrat qui a supprimé un chapitre
Comment éviter tout débat en assemblée générale concernant le montant de réduction des honoraires en cas de dispense d’extranet ou d’externalisation des archives ?
Rien de plus simple. Pour L2J Associés, il suffit de supprimer purement et simplement dans le contrat l’intégralité du chapitre relatif à la réduction des honoraires.
En revanche, ce syndic a bien évidemment maintenu dans son contrat l’intégralité du point 7.1.4 qui précise que le syndicat des copropriétaires peut dispenser le syndic de mettre à disposition un extranet, ou bien qu’il peut choisir de faire appel à une société d’archivage à ses frais.
Ainsi ce syndic préserve dans son contrat les clauses qui lui sont intéressantes, et supprime celles qui le désavantagent. Et oui, pas folle la bête…