ABUS N°3545 SYNDIC et maîtrise des charges.
La Cour d’Appel de Paris condamne :
- à la fois la carence de deux grands syndics ;
- mais aussi les fausses promesses
Un arrêt de la Cour d’Appel de Paris en date du 10 avril 2013 vient de rappeler très opportunément aux syndics :
- qu’ils ont un devoir de conseil aussi en matière d’économie de charges ;
- qu’ils ne doivent pas faire aux copropriétaires des promesses qu’ils ne tiennent pas.
Voici quelques extraits de cet arrêt, qui concernent LAMY (NEXITY) puis URBANIA (racheté par CITYA maintenant) qui sont forts instructifs.
À noter qu’URBANIA a succédé à LAMY. Voilà pourquoi les deux syndics ont été condamnés, aucun des deux n’ayant fait son travail concernant la maîtrise des charges...
« CA Paris, pôle 4, 2è ch., 10 avr.2013, n°10.
[Les juges commencent par LAMY-NEXITY]
« 1) « Leur devoir de conseil commandait à ces syndics (LAMY-NEXITY) de prendre l’initiative d’une étude qualitative et financière des services collectifs les plus coûteux des syndicats, en particulier ceux du gardiennage (quatre personnes), et ce sans attendre que l’assemblée ou le conseil syndical leur en fassent la demande, alors que dans cette copropriété, au fil des ans le souci d’économie des copropriétaires avait pris le pas (...)
Ce délai d’étude et de mise en place d’une nouvelle organisation de ce service ne doit pas excéder deux ans pour un syndic normalement diligent.
La société LAMY a failli à son devoir de conseil envers le syndicat mandant en ne faisant rien d’utile pour réduire les coûts d’un service devenu trop onéreux ».
(...)
« La circonstance que les copropriétaires savaient qu'il y avait deux couples de gardiens, connaissaient les horaires d'ouverture des loges et des remplacements pendant les fins de semaine et les congés et n'ignoraient pas le montant des charges qui leur était réclamé à ce titre, est sans incidence sur l'exercice du devoir de conseil qui pèse sur le syndic professionnel et qui doit conduire celui-ci à rechercher en matière de gestion la solution la plus adéquate et la moins onéreuse.
[Puis les juges s’occupent du successeur de LAMY-NEXITY aussi peu diligent et en plus... menteur].
« 2) La société Urbania Paris Michel Ricard qui a maintenu telle quelle l'organisation du service collectif trop coûteux qu'elle avait trouvée lors de sa prise de fonction n'a rien fait non plus pour réorganiser et réduire le coût de fonctionnement dudit service alors qu'à l'assemblée générale du 21 mai ... (qui l'a nommée syndic) cette société, représentée par M. Payet Descombes, précisait que la maîtrise des charges constituait l'un des objectifs majeurs de sa mission de syndic, que le groupe Vendôme Rome avait mis en place des possibilités de réduction des charges générales et que tous les contrats, en particulier de maintenance seront réexaminés et éventuellement, renégociés.
De même alors que le procès devant la cour d'appel rendait pressante une nouvelle organisation du gardiennage de la copropriété pourtant annoncée par note du 15 novembre, le syndic n'a formulé aucune proposition de réorganisation, ni avant ni à l'assemblée du 22 mars ».
(...)
« Les deux syndics dont s'agit ont chacun manqué à leur devoir de conseil en ne proposant pas au cours de leurs mandats respectifs une réorganisation licite au regard du droit du travail et moins onéreuse du service de gardiennage que le Syndicat des copropriétaires était pourtant disposé à accepter comme le confirme son adoption du système mis en place par le syndic actuel (...)
Il est résulté de leurs manquements respectifs à leur devoir de conseil des pertes de chance extrêmement sérieuses pour le syndicat d'obtenir la mise en place en temps voulu d'une réorganisation moins coûteuse du gardiennage. (...) ».
Cet arrêt se passe de commentaire et nous conseillons d’adresser copie du présent abus à tout syndic un peu laxiste qui ne tient pas ses promesses initiales de réduction des charges.
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