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Un nouvel exemple de facturations illicites ou abusives d’honoraires de syndic :
le cabinet Patrick DALLEMAGNE
La vérification annuelle des comptes apporte, comme à son habitude, son lot de surprises quant à l’inventivité des syndics professionnels, lorsqu’il s’agit de majorer leurs honoraires, que cela soit au titre des débours soit de prétendues prestations supplémentaires.
La note d’honoraires ci-dessous adressée à l’ARC pour avis par un conseil syndical est un exemple qui – pour peu sembler excessive dans le cas présent - n’est malheureusement pas rare.
I. La facture litigieuse
Pour une plus grande lisibilité de cette affaire, il nous est apparu judicieux de reproduire - préalablement à tout commentaire - la facture contestée du syndic le Cabinet DALLEMAGNE, en prenant soin bien évidemment de masquer les noms des copropriétaires et des tiers concernés. Il s’agit d’une facture concernant le suivi d’une affaire judiciaire simple concernant le syndicat des copropriétaires.
CABINET PATRICK DALLEMAGNE
SAS au capital de 51,000 €
12-14, rue Claude Pouillet 75017 PARIS
RCS Paris B 325 446 193 00022 - SIR F.T 325 446 193 00022 - APE 6832 A Caries Professionnelles G 2588 cl T4786 - Préfecture de Paris
Garanties financières LLOYD'S - SEGAP 63, avenue de Suffren 75007 Paris TVA FR 29325446193
Paris, le 30 septembre 2012
SYNDICAT :
XXX - Paris
CODIFICATION : XXXXXXXXXXXX (D) (code saisie XXX) XXXXXXXXXXXX (C)
FACTURE
OBJET : Vacations du syndic concernant l’affaire syndicat des copropriétaires contre/.....
Préparation de l'ordre du jour de la 12e délibération de l'AG tenue le 13-07-12 (lh00) ;
Traitement de la lettre de Me B....... du 05-07-12 (informations sur les recherches dossier F.), (0h10) ;
Envoi d'une lettre à Me B....... le 24-07-12 (envoi copie procès-verbal de l'assemblée générale : 24 pages et transmission de nos commentaires), (0hl5) ;
Traitement de la lettre de Me B..... du 26-07-12 (informations sur les résultats des recherches F. et transmission des propositions d'honoraires), (0h10) ;
Envoi d'une lettre à Mme L....... le 30-07-12 (demande décision du conseil syndical sur la procédure de saisie attribution sur les honoraires proposés et transmission copie de la lettre de Me B......), (0h20) ;
Envoi d'une lettre à Me B....... le 30-07-12 (informations de nos démarches auprès du CS), (0hl5) ;
Envoi d'un courriel à Mme L......le 31-07-12 (transmission copie de la lettre du 30-07-12) (0h10) ;
Traitement du courriel de Mme L...... du 31-07-12 (demande détail des honoraires sollicités par l’avocat), (0h10) ;
Envoi d'une lettre à Me B...... le 01-08-12 (demande détail de ses honoraires et question sur les frais de l'huissier), (0hl5) ;
Traitement de la lettre de Me B....... du 03-08-12 (donne détail de ses honoraires et des frais d'huissier), (0h10) ;
Envoi d'un courriel à Mme L...... le 06-08-12 (transmission lettre de Me B...... pour détail des honoraires et frais huissier), (0hl5) ;
Traitement du courriel de Mme L..... du 26-08-12 (accord du conseil syndical sur la mise en œuvre de la procédure de saisie sur compte bancaire), (0h10) ;
Envoi d'une lettre à Me B..... le 28-08-12 (transmission de la réponse du conseil syndical), (0hl5) ;
Envoi d'une télécopie à Me B...... le 05-09-12 (transmission des informations données par M.G..... et transmission d'une pièce obtenue sur le site internet societe.com : 1 page), (0h20) ;
Traitement de la lettre de Me B...... du 07-09-12 (informations sur ses démarches), (0h10) ;
Envoi d'une lettre à Me B...... le 27-09-12 (transmission d'une lettre chèque pour la SCP V…), (0h15) ;
Comptabilité : enregistrement factures, paiement provisions huissier.
Information du conseil syndical, transmission des pièces
TOTAL
|
PRESTATAIRES |
DURÉE /heure |
TARIF /heure |
TOTAL |
|
REPRÉSENTANT DU SYNDIC |
4,35 |
94,00 € |
408,90 € |
|
SECRÉTARIAT |
1,50 |
65,00 € |
97,50 € |
|
COMPTABILITÉ |
0,17 |
82,00 € |
13,94 € |
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Frais administratifs : tirages, timbrages, |
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20,00 € |
20,00 € |
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téléphones, télécopies, mails |
|
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TOTAL H.T. |
540,34 € |
|
TOTAL FACTURE H.T. |
540,34 € |
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T.V.A. 19,6 % |
105,91 € |
|
TOTAL FACTURE T.T.C. |
646,25 € |
II. Nos commentaires sur cette facturation douteuse
Ce qui nous a tout d’abord interpelés : c’est le cumul des vacations du syndic (pour un montant total non négligeable de 646,25 euros).
À y regarder de plus près, nos réserves se sont avérées fondées.
En effet, le syndic estimait dans certains cas le temps écoulé pour l’envoi d’un courriel ou d’une télécopie à 20 minutes, ou encore 15 minutes pour procéder à une impression d’un procès-verbal d’assemblée générale.
En tout et pour tout on ne dénombrait pas moins de 7 « envois d’une lettre » pour une durée de 15 minutes chacun, 3 « traitements de lettre » pour une durée individuelle de 10 minutes, 1 « envoi d’une télécopie » qui prend précisément 20 minutes, 2 « envois d’un courriel » qui ont respectivement monopolisé le syndic pendant 10 minutes pour le premier email, puis 15 minutes pour le second, 2 « traitements du courrier » soit 2 fois 10 minutes.
Le décompte final du syndic faisait apparaitre une intervention de ses collaborateurs pour la gestion de ces dossiers d’une durée de :
- 4h35 par le gestionnaire de l’immeuble à la tarification avantageuse de 94 euros H.T. de l’heure ;
- 1h50 au titre de sa secrétaire, moyennant le coût horaire de 65 € H.T. ;
- 17 minutes par la comptable, pour un montant des prestations horaires s’élevant à 82 euros H.T.
À cela s’ajoutaient 20 euros H.T. pour des menus frais administratifs, soit un montant total de 540,34 euros H.T. et donc 646,25 euros T.T.C.
Outre le caractère manifestement abusif de certaines actions présentées par le syndic comme des prestations particulières, les durées facturées se révélaient difficilement vérifiables.
III. La Facturation illicite de la préparation d’une résolution d’assemblée générale
Dans cette note d’honoraires au syndicat des copropriétaires, le cabinet Patrick DALLEMAGNE entendait faire également supporter aux copropriétaires une vacation d’une heure au titre de la préparation d’une seule résolution de l’assemblée générale annuelle.
Or, ce syndic professionnel ne peut ignorer que l’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical (art. 26 du décret du 17 mars 1967), prestation relevant au demeurant de ses honoraires de gestion courante s’agissant de l’assemblée générale annuelle (arrêté du 19 mars 2010, dit NOVELLI).
Autrement dit, les seuls frais supplémentaires auxquels ce syndic aurait pu légitimement prétendre auraient été ceux liés à la préparation et la tenue d’une assemblée générale supplémentaire selon les conditions tarifaires stipulées dans son contrat de mandat (art. 29 du décret du 17 mars 1967).
Conclusions
Nous avons saisi la DGCCRF et avons décidé d’ouvrir une enquête sur les pratiques de ce cabinet parisien, et ne manquerons pas de tenir informés sur l’évolution de ce dossier.
D’ores et déjà, nous invitons nos adhérents qui sont gérés par ce syndic, à réaliser un contrôle des comptes, afin de débusquer ce type de facturations illicites ou abusives et exiger leur remboursement au syndicat des copropriétaires.