ABUS N° 3291 : Le contrat de syndic ABD-Gestion : toujours autant d’illégalités
ABD : ceux qui ne savent pas: ABD veut dire Agence BENARD-DUMESNIL, syndic parisien avec qui l’ARC à eu « quelques soucis ».
Nous pensions que tous nos adhérents avaient quitté ce syndic qui avait en son temps trompé la bonne foi de l’ARC.
Hé bien non. Une copropriété de 76 lots vient de nous informer qu’elle venait seulement (« enfin », dit le président) de se séparer de ce syndic.
Ce président, nous a d’ailleurs envoyé copie du contrat soumis par ABD à l’assemblée générale de 2012 en nous incitant à en faire la contre-publicité.
Ce contrat a deux particularités :
- Il utilise une version totalement périmée du contrat-type de la FNAIM, laissant croire ainsi qu’il est en conformité avec le contrat-FNAIM. Or, il s’agit là d’une version très ancienne du contrat FNAIM. Cette version est d’ailleurs tellement périmée qu’on lit en haut du contrat : « conforme à l’avis du Conseil National de la Consommation du 27 septembre 2007 ». On explique à Monsieur BENARD que cet avis a été remplacé par l’arrêt du 19 mars 2010 ou on le laisse mourir idiot ? On verra d’ailleurs que, visiblement, Monsieur BENARD n’est pas au courant.
- Il ajoute à ce contrat (sans l’indiquer) de nombreuses clauses illégales, ce qui est là encore regrettable et constitue une deuxième tromperie.
Ainsi les qualités dominantes de ce syndic (dissimulation, illégalisme) sont-elles une nouvelle fois mises en œuvre et révélées grâce à nos adhérents.
Donnons quelques exemples des points litigieux qui concernent toutes les facturations au-delà des honoraires de base :
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1) Facturation de la gestion des travaux d’entretien et de maintenance supérieure à 1 000 € TTC.
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Illégal. L’arrêté du 19 mars 2010, que semble ne pas connaître ADB, prévoit que la gestion de TOUS les travaux d’entretien et de maintenance rentre dans les honoraires de gestion courante.
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2) Gestion des archives dormantes facturées en plus des honoraires de base.
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Illégal sur la base de l’article 32 du décret du 17 mars 1967.
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3) Facturation de la transmission des archives au syndic successeur plus transmission des archives électroniques.
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Illégal sur la base de l’arrêté du 19 mars 2010.
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4) Actions en justice (en plus des frais de suivis de dossiers !) : honoraires de résultat, soit 4,18 % TTC sur tous les encaissements.
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Incroyablement abusif : au nom de quoi un syndic, qui touche déjà des honoraires de suivi, toucherait-il un pourcentage de 4,18 % sur « l’article 700 », les indemnités judiciaires, les sommes encaissées ?!
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5) En cas de placement des fonds, facturation au titre de la garantie financière apportée par le syndic.
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Mensonger et illégal : d’une part il n’y a aucune relation directe entre le placement des fonds et le niveau de la garantie ; d’autre part la Cour d’Appel de Grenoble a déclaré cette mention illicite.
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6) Déclaration de sinistre affectant les parties communes quand l’origine est en partie privative.
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Illégal sur la base de l’arrêté du 19 mars 2010.
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7) Courrier de rappel à l’ordre adressé à un copropriétaire : 25 €.
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Illégal sur la base de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
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8) Fourniture des données nécessaires à l’établissement d’un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) : 150 €.
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Incroyablement abusif. Il s’agit juste de fournir les consommations des trois dernières années, ce qui prend trois minutes à un syndic normal.
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9) Souscription assurance Dommage Ouvrage : 234 €
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Illégal sur la base de l’arrêté du 19 mars 2010 ET abusif (il s’agit juste, pour le syndic, d’envoyer un mail à l’assureur avec qui il a négocié une assurance dommage-ouvrage type !).
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10) Compteur d’eau ou de chaleur :
calcul du forfait et régulation : 5 € par compteur.
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Illégal sur la base de l’arrêté du 19 mars 2010.
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11) Travaux :
- gestion administrative et financière avec maître d’œuvre : 2,42 % ;
- gestion administrative et financière sans maître d’œuvre : 6 %.
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Illégal sur la base de l’article 18- 1.A de la loi du 10 juillet 1965.
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12) Forfaits :
● Frais d’affranchissements, d’acheminements, comptes de charges et régularisations, circulaires, envoi de documents au CS : 1,10 € par lot et par mois.
Sont facturés en plus : convocations, PV d’AG, contentieux et LRAR.
● Scannérisation de tous les documents entrants ou sortants.
● Frais de tirages, photocopies, télécopies, E-mail, comptes de charges et régularisations annuelles, circulaires, envoi de documents au CS.
Sont facturés en plus : convocations et PV d’AGO et contentieux : 1,10 € par lot et par mois.
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1,10 € par mois + 1,00 € par mois + 1,84 € par mois font :
3,94 € par mois X 12 = 47,28 € par lot.
Oui : 47,28 € par lot pour quatre timbres, 4 envois de comptes et quelques photocopies, soit un maximum de 5 € par lot et par an !
47,28 €, soit dix fois plus que la normale pour des prestations qui devraient être intégrées dans le forfait de base !
47,28 € soit environ 30 % du forfait de base moyen annuel par lot !
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C’est d’ailleurs le « forfait » de trop d’ADB qui a décidé nos adhérents (une copropriétés de 76 lots. Rappleons-le) à quitter ce syndic avec qui ils n’avaient plus que des problèmes.
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