ABUS N° 3275 : La société « DEP », ses méthodes, « ses » syndics
Malgré le triste record d’abus que détient sur notre site Internet la société DEP en matière de diagnostics, de nombreux syndics continuent à faire appel à elle. On peut, en effet, s’interroger sur cette réaction sachant que normalement les cabinets de syndics n’ont rien à gagner à passer par cette société.
Nous vous proposons à travers ce nouvel abus une réponse. Évidemment, chacun pourra se faire sa propre opinion.
I. Une société qui fait n’importe quoi !
Une copropriété décide de contrôler sa teneur de plomb dans l’eau afin de savoir si elle atteint le futur seuil limite imposé par le code de la santé publique. Le syndic propose la société DEP et signe au nom du syndicat un contrat de prestation avec elle. Sur le contrat, il est indiqué que la méthodologie de repérage des canalisations en plomb est conforme à la norme NF P41-021.
De plus il est, indiqué, dans un article de ce contrat s’intitulant « descriptif de la prestation » que « l’opérateur procédera au repérage visuel, sans démontage, ni détérioration . »
Le problème est que la prestation ne répond pas aux exigences réglementaires. En effet, la directive européenne ainsi que l’article R1321-19 du code de la santé publique exigent que soient prélevés des échantillons d’eau par des agents d’un laboratoire agréé afin de mesurer si le taux de plomb est inférieur au seuil fixé par l’arrêté du 31 décembre 2003. Ces prélèvements doivent se faire dans certaines conditions pour être représentatifs de la qualité des eaux consommées tout au long de l’année.
En se contentant de procéder à un simple repérage visuel (ce que tout le monde peut faire), la société DEP n’est évidemment pas en capacité de déterminer le taux de présence de plomb dans l’eau.
Cependant, pour cette société, cela ne pose vraisemblablement pas de problème puisqu’elle conclut que sur cette copropriété :
« IL EXISTE UN RISQUE SIGNIFICATIF DE DISSOLUTION DU PLOMB DANS LE RÉSEAU INTÉRIEUR COMMUN DE DISTRIBUTION D’EAU POTABLE »
Monsieur de La Palice n’aurait pas fait mieux.
II. Il y a encore pire à l’horreur
Après avoir avancé des affirmations sans les faire corroborer par des analyses rigoureuses , cette société se permet d’indiquer un coût estimatif pour la réalisation de travaux. De quels travaux s’agit-il ? Tout simplement du remplacement complet du réseau ! Rien que ça ! Hé oui ! après avoir mis sa blouse de plombier la société DEP à mis sa blouse de commercial
Reprenons à présent notre question : pourquoi de nombreux syndics font-ils appel à ce « diagnostiqueur » alors qu’il fait n’importe quoi ?
III. L’hypothèse de l’ARC
Les syndics savent que les copropriétaires se méfient lorsque le gestionnaire invoque des travaux à réaliser dans le cadre de nouvelles obligations (on a pu constater les abus en matière de mise en conformité des ascenseurs). Les cabinets préfèrent donc qu’un tiers extérieur à la copropriété (d’autant plus étant titulaire d’une certification) fasse les constats et incite à la réalisation de travaux.
La société DEP est donc, pour les syndics peu scrupuleux, l’alibi idéal pour inciter à la réalisation de travaux sur lesquels ils ne manqueront pas de prélever leurs honoraires. En avançant un coût, les syndics n’ont plus qu’à proposer des devis de plombiers pour réaliser les travaux préconisés et demander au passage des honoraires pour leur suivi.
Voila un bon deal : la société DEP est privilégiée par le syndic pour faire le « pseudo » diagnostic et en contrepartie la société annonce un coût estimatif des travaux.
Bien entendu, cela n’est qu’une simple hypothèse que nous laissons le lecteur libre d’apprécier...
IV. Ce qu’il faut retenir
- L’agent doit obligatoirement faire des prélèvements pour connaître la teneur exacte de présence de plomb dans l’eau.
- À la différence des diagnostics amiante ou plomb dans les peintures il n’ y a pas d’obligation de faire appel à un bureau de diagnostic.
- Le diagnostiqueur n’a pas pour vocation d’ estimer les travaux à réaliser
- Il n’y a pas, pour les copropriétés, une obligation légale de changer les canalisations en plomb.
- Il faut, selon nous, refuser catégoriquement la société DEP pour la réalisation de diagnostic (la coopérative technique de l’ARC peut proposer à ses adhérents des diagnostiqueurs sérieux et surtout loyaux) .
- Si DEP est déjà intervenue sur votre copropriété et a réalisé une évaluation du risque sanitaire, vérifier si elle a procédé à des prélèvements. Si la réponse est négative, demandez ni plus ni moins le REM-BOUR-SE-MENT !
- Méfiez-vous des syndics qui font appel ou qui continuent à faire appel à la société DEP...