Décidément, il faut avoir les yeux partout en matière d’honoraires de syndic. Soit, nous constatons des prestations abusives ou illégales, soit carrément l’imputation d’honoraires injustifiés.
Voyons donc comment fonctionne le cabinet FONCIA IMMOBILIAS pour facturer, en toute discrétion, 2970 € en plus des honoraires de base convenus contractuellement.
I. Deux contrats de mandats sur un même exercice
La technique utilisée est de faire en sorte que dans un même exercice, deux contrats de mandats entrent successivement en vigueur avec un second contrat dont les honoraires sont plus importants, afin de facturer l’intégralité de l’exercice uniquement sur cette dernière base.
Bien évidemment, cela est illégal pour au moins deux raisons :
I. Il n’existe pas de « renouvellement » de contrat. Ainsi, chaque contrat est autonome ce qui implique que la facturation des honoraires de syndic doit se faire sur la base du premier contrat jusqu’à sa date de fin et ensuite le second contrat prend le relais jusqu’à son terme convenu, qui coïncide en général avec la tenue de l’assemblée annuelle.
II. À plusieurs reprises, la Cour de Cassation a confirmé qu’il n’y avait pas de rétroactivité dans l’entrée en vigueur du contrat de mandat. Ainsi, le contrat voté au cours de l’assemblée générale pourra être applicable uniquement pour les jours à venir, mais en aucun cas à une date antérieure.
II. Le cas FONCIA IMMOBILIAS
Un premier contrat est entré en vigueur pour une période allant du 13.10.15 au 31.03.17.
Le montant annuel était de 10.980 euros HT.
Au cours de l’assemblée générale z a été voté un second contrat débutant quant à lui du 30.03.17 au 30.06.18 pour un montant d’honoraires de 14.940 euros TTC.
Bien que l’exercice comptable de la copropriété soit sur une période allant du 01.07 au 30.06, le syndic a prélevé des honoraires sur la base unique du second contrat, c’est-à-dire un montant de 14.940 euros TTC.
Et oui, par ce procédé, il a indûment récupéré une marge substantielle de 2960 euros en plus (voir schéma).
Or, il aurait fallu que le syndic facture sur la base du premier contrat sur la période allant du 01.07 au 30.03 (1er contrat) pour ensuite facturer sur la base du deuxième contrat pour la période allant du 01.04 au 30.06.
Le montant des honoraires aurait donc dû être de 11.970 euros et non de 14.940 euros.