ABUS DE LA SEMAINE N°4023 Alerte à l’augmentation d’honoraires abusive du contrat type du cabinet Nexity
Comme nous vous l’annoncions, les syndics vont profiter de l’entrée en vigueur du contrat type (depuis le 2 juillet 2015) pour imposer une augmentation significative de leurs honoraires.
Nous avons déjà présenté, à travers plusieurs articles publiés sur notre site internet et dans notre revue trimestrielle, les différentes arguties avancées par les syndics, et démontré leur incohérence. Voir notamment notre article du 25 août 2015 : « Les nouveaux contrats types, l’ARC et CAPITAL.fr » : www.arc-copro.com/g597.
Le seul argument qui peut effectivement « tenir la route » est l’obligation faite au syndic d’intégrer dans son forfait de base les frais de photocopies.
Néanmoins, nous verrons que l’impact financier de ces frais entraîne une augmentation marginale des honoraires de syndic qui doit se situer entre 3 à 5% et non une réévaluation de 30 à 50%.
Voici donc le cas du cabinet Nexity qui réclame une augmentation de ses honoraires de 35%, passant ainsi le montant de son contrat entre 2015 et 2016 de 5 207 à 7 039 euros.
-
Un contrat quasi identique
Pour pouvoir réaliser un comparatif entre l’ancien contrat de syndic par rapport au nouveau contrat type, il suffit d’identifier quatre clauses essentielles.
On retrouve :
- le nombre de visites au sein de l’immeuble réalisées par le syndic ;
- le nombre de réunions du conseil syndical en présence du syndic ;
- les modalités de tenue de l’assemblée générale ordinaire ;
- la prise en charge ou non des frais de photocopies.
Nous avons donc repris ces quatre éléments en comparant les honoraires de base prévus au contrat de Nexity présenté en 2015 (sous l’ancienne forme) par rapport à celui présenté en 2016, qui se veut conforme au contrat type.
Voici donc l’analyse :
|
|
Ancien contrat |
Nouveau contrat |
|
Nombre de visite(s) |
2 visites par an. |
2 visites par an. |
|
Réunion avec le conseil syndical |
1 réunion du conseil syndical. |
1 réunion du conseil syndical. |
|
Modalités de tenue d’assemblée générale |
1 tenue d’assemblée générale quelle que soit la durée. |
1 tenue d’assemblée générale jusqu’à 21 heures avec un tarif qui monte jusqu’à 275 euros pour toute vacation horaire au-delà de 22 heures. |
|
Frais de photocopie |
0,19 centimes d’euro la page. |
Compris dans le contrat. |
|
Montant des honoraires |
5 207 € |
7 039 € |
|
Augmentation en euros |
+ 1 832 € |
|
|
Différence en pourcentage |
+ 35% |
Comme on peut le remarquer, le contrat type proposé par Nexity n’intègre aucune nouvelle prestation par rapport à l’ancien contrat si ce n’est les frais de photocopies. Mais encore, ce contrat prévoit même des prestations à la baisse, à l’instar de la tenue de l’assemblée générale qui était auparavant sans limite d’heures, et se retrouve à présent plafonnée jusqu’à 21 heures maximum.
La question qui reste en suspens est donc de savoir si la prise en charge des frais de photocopies justifie une telle augmentation.
-
Une augmentation des honoraires sans motif réel
Comme nous l’avons constaté dans le chapitre précédent, le seul élément qui diffère (à la hausse) entre l’ancien et le nouveau contrat type du cabinet Nexity est la prise en charge dans le forfait de base des frais de photocopies.
Ces derniers devraient donc justifier à eux seuls l’augmentation de 1 832 euros.
Voyons donc si cette thèse est vérifiée. Pour cela, il faut partir du nombre de lots au sein de l’immeuble auquel on multiplie une centaine de photocopies à un prix raisonnable de 0,10 centimes d’euro (la plupart des syndics obtiennent un prix de revient inférieur à 0,08 centimes).
Dans le cas d’espèce, cette copropriété est composée de 19 lots, soit un nombre de photocopies global annuel représentant 1 900 photocopies, ce qui implique un coût de revient ne dépassant pas les 190 euros.
Ce simple calcul permet de constater que la prise en charge de frais de photocopies ne justifie nullement l’augmentation prohibitive des honoraires qui représente quasiment plus de 10 fois le prix des photocopies.
Même si l’on prenait en considération les coûts des frais de photocopies présentés par le cabinet Nexity sur l’ancien contrat on serait tout de même bien loin de l’augmentation demandée.
En effet, le coût unitaire de la photocopie indiqué sur les anciens contrats de Nexity était de 0,19 centimes d’euro la page, ce qui représente un coût annuel de 361 euros pour l’ensemble de la copropriété pour une centaine de photocopies.
Une telle augmentation représente donc plus de 9 500 photocopies à 0,19 € sur l’année, soit plus de 500 photocopies par lot à un coût non maîtrisé.
Le conseil syndical devra donc refuser cette réévaluation unilatérale des honoraires, et exiger de son syndic qu’il justifie arithmétiquement l’augmentation.
Rajoutons par ailleurs, que l’article 6 du code de déontologie, instauré par le décret du 28 août 2015, prévoit que les syndics, dans une obligation de « transparence » doivent donner « une information exacte sur les montants et les modes de calculs de leurs honoraires pratiqués. ». Ainsi, si votre syndic refuse de justifier ses honoraires en bon professionnel, dites-lui alors qu’il en est à présent obligé par le Code de déontologie.
Le conseil syndical constatera alors que l’équation est rapidement posée, ne pouvant d’aucune manière justifier le montant de cette augmentation.
-
Des prestations illégales incluses dans le contrat de base
L’argumentaire principal des syndics réside dans le fait que plusieurs prestations qui pouvaient auparavant faire l’objet d’une facturation supplémentaire doivent à présent être incluses dans le forfait de base.
Cela leur permet ainsi de réclamer 30 à 50% d’augmentation de leurs honoraires.
Or, comme nous l’avons indiqué, la très grande majorité de ces prestations sont de toute façon illégales, ne pouvant ni faire l’objet de facturation supplémentaire, ni être un motif pour imposer une revalorisation du forfait.
Ainsi, le cabinet Nexity facturait sur la base de l’ancien contrat de syndic, en plus de ses honoraires de base, un coût de 24,08 euros par lot et par an pour « le forfait annuel de frais de correspondance, d’édition des comptes, notes d’information comptes rendus de réunions, hors assemblées générales (par lot et par an) » ou bien encore un « forfait minimum de perception » pour 360 euros.
Ces deux formes de prestations étaient bien évidemment abusives, ne pouvant aujourd’hui être un argument recevable pour justifier une augmentation des honoraires de base du contrat type.
Nous reprenons la liste des prestations qui ne peuvent pas, selon nous, justifier l’augmentation d’honoraires des syndics, ainsi que les arguments des professionnels et les réponses à y apporter dans la mise à jour de notre guide sur le contrat type de syndic, disponible lors de notre Salon Indépendant de la Copropriété, à partir du 14 octobre prochain.
Salon Indépendant de la Copropriété les 14 et 15 octobre 2015
7ème salon de l’ARC
Entrée GRATUITE
(Cliquez ici pour accéder au site www.salon-copropriete-arc.fr)