Au-delà de la conformité du contrat type de syndic, il est toujours intéressant d’analyser les tarifs présentés pour assurer les prestations complémentaires, supplémentaires et privatives.
Cela est d’autant plus instructif lorsqu’il s’agit d’un contrat dans lequel est mis en évidence le logo d’une chambre professionnelle comme la FNAIM, impliquant une caution de la part de cette dernière.
On pourrait en effet supposer une éthique professionnelle avec la présentation d’un contrat 100 % légal et des pratiques tarifaires raisonnables, surtout transparentes.
Voyons à travers le contrat du cabinet Cousin, dans lequel figure le logo de la FNAIM, si cela est le cas.
Commençons donc par vérifier s’il ne présente aucune illégalité.
I. Des photocopies incluses mais limitées
Voici ce qu’on peut lire à travers le point 7.1.1 du contrat type du cabinet Cousin :
Eh oui ! Ce syndic a prévu une disposition illégale sortie de son chapeau qui limite les photocopies comprises dans le forfait à 50 pages, soit seulement 25 feuilles.
Autrement dit, un nombre dérisoire par rapport au nombre de feuilles qui composent une convocation d’assemblée générale, ne serait-ce qu’en ne prenant en considération que l’ordre du jour et les différents documents comptables.
Mais en réalité, il y a encore plus scandaleux.
Tout d’abord, le prix de la photocopie, puisque ce syndic facture à la copropriété un prix de 30 centimes TTC la page, faisant ainsi une marge substantielle sachant que le tarif de revient est inférieur à 10 centimes.
Ainsi, non seulement ce syndic facture à la copropriété des prestations illégales mais en plus en profite pour se faire de la marge.
Autre constat : ce syndic prévoit bien la possibilité de facturer des frais supplémentaires au-delà de 50 pages sans pour autant prévoir une baisse de ses honoraires si la copropriété en produit moins.
Eh oui ! Il semble, comme toujours avec les syndics, que l’ascenseur est resté bloqué sur son étage.
II . Des tarifs fous
Lorsqu’on étudie les contrats de syndic, on peut comprendre que certains soient nostalgiques des francs.
Visons les tarifs pratiqués par le cabinet Cousin qui essaie, pour mieux faire passer la pilule, d’indiquer les prix en Hors Taxe :
- La relance après mise en demeure, 80 euros HT, soit 96 euros TTC, soit encore 624 francs pour un courrier envoyé en recommandé.
- Dépôt d’une requête en injonction de payer, 300 euros HT, soit 360 TTC, soit encore 2340 francs. Mais ce n’est pas tout. Il faut rajouter à cela des frais et débours.
Qu’est-ce que cela veut dire ?
Les 360 euros ne sont-ils pas déjà des frais ? Et quels débours il faut rajouter ?
La porte est donc ouverte à tout abus tarifaire.
Pour les sceptiques, voici ce qui est prévu au contrat :
Même punition pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice.
Voici cela en image :
Vous en voulez encore ?
Pas de problème. En toute illégalité, ce syndic facture l’établissement du « pré-état daté » pour la modique somme de 220 euros HT, soit 264 euros TTC.
Mais ce n’est pas tout, en plus des 420 euros TTC pour l’état daté, s’ajoute l’opposition sur mutation pour un coût de 330 euros TTC, auxquels s’ajoutent bien sûr des frais et débours, faisant alors monter la note, sans avoir réellement le coût définitif pour cette prestation.
Nous allons saisir la FNAIM pour vérifier si par miracle elle répondra à la « méchante ARC », qui ne sait que critiquer les syndics, sur la conformité de ce contrat.