ABUS DE LA SEMAINE N° 4143 : Le recours illicite du syndic AGI à la société RANDALL pour recouvrer les arriérés de charges auprès des copropriétaires
Nous avons déjà eu l’occasion de dénoncer la pratique illégale de certains syndics consistant à se défausser de leurs obligations de recouvrement des charges auprès des copropriétaires débiteurs, via des « sociétés de recouvrement » telles que la S.A.R.L RANDALL (voir notamment l’abus n° 3164 www.arc-copro.com/85dh).
Nous pensions cet usage disparu depuis la réponse ministérielle très claire citée dans l’abus ci-dessus, mais force est de constater que celui-ci perdure bel et bien en 2016, comme nous le fait savoir notre partenaire de l’ARC VAM à la lecture d’un procès verbal d’assemblée générale d’une copropriété de Fréjus. C’est le syndic A.G.I. (Agence Générale Immobilière, à Fréjus, 83) qui use de cette pratique illégale.
I. Rappel, seul le syndic peut engager les actions en recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires défaillants
Rappel, seul le syndic peut engager les actions en recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires défaillants
Ainsi, l’inscription par ce syndic A.G.I de deux questions à l’ordre du jour de la dernière assemblée générale (« Mode de recouvrement des créances du syndicat sur les copropriétaires » et « cession de la créance du syndicat à ladite société Randall »), pour l’autoriser à faire appel à une société spécialisée chargée de mener les actions amiables ou judiciaires de recouvrement des charges auprès des copropriétaires débiteurs est doublement illicite :
- le syndic est seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- sa mission comprend notamment le recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires.
Avec de telles pratiques, le syndic commet une faute et engage sa responsabilité civile délictuelle à l’égard des copropriétaires lésés (Cass. 3e civ. 9 janvier 2002, n° 00 - 17394).
II. Les conseils de l’ARC
Il est rappelé que le conseil syndical est chargé, conjointement avec le syndic, d’établir l’ordre du jour de l’assemblée générale (art. 26 du décret du 17 mars 1967), il doit donc être très vigilant sur son contenu et sur la rédaction des questions et projets de résolutions. Et s’il ne peut empêcher le syndic d’inscrire de telles questions, il doit impérativement :
- lui marquer son opposition par écrit ;
- informer dans le même temps les copropriétaires de ces questions illégales et les inviter à voter contre lors de l’assemblée générale.
Si l’assemblée générale adoptait néanmoins de telles décisions, tout copropriétaire opposant ou défaillant pourrait contester judiciairement celles-ci dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic (art. 42 de la loi précitée).
III. Conclusions
Les copropriétaires ne doivent pas céder à de prétendus arguments fallacieux de syndics professionnels sur l’optimisation de services proposés par une telle externalisation, puisqu’outre le fait que l’intérêt de ces dispositifs est souvent discutable, leur illégalité est avérée !
L’ARC reste à la disposition de tous les conseils syndicaux adhérents à nos associations pour dissiper tous les doutes quant à la pertinence et la régularité des pratiques des syndics professionnels.
Pour aller plus loin :
Pour en savoir plus sur nos conseils, préconisations et méthodes relatives au suivi des actions de recouvrement du syndic, nous vous renvoyons vers nos deux ouvrages spécialisés suivants :
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