ABUS DE LA SEMAINE N° 4054 :
Honoraires de syndic : des arguments qui ne sont pas à la hauteur des enjeux
Depuis plusieurs années, les gros cabinets de syndic ont maltraité le marché de l’administration de bien en réalisant un véritable dumping sur les honoraires de base du syndic avec des slogans commerciaux agressifs comme « - 40% pour les 40 ans de l’enseigne » (cf. abus 3460 : www.arc-copro.com/cyhs).
Pour ne pas être distancés, les autres cabinets de syndic ont été contraints de suivre la tendance du marché en proposant des honoraires forfaitaires bas tout en se rattrapant sur les prestations parallèles facturées à des prix bien souvent abusifs, voire en facturant des prestations illégales.
La plupart des syndics ont incité leurs gestionnaires, gratifiés à la commission, à obtenir des assemblées générales le vote de résolutions permettant au cabinet d’encaisser de nouvelles recettes. Un climat bien « pourri » de gagnant-gagnant où le seul perdant est la copropriété.
Nous n’allons pas à travers cet article citer les pratiques illégales ou abusives observées, tellement elles sont nombreuses. Pour les découvrir, il suffit de lire l’ensemble des abus publiés sur notre site.
Mais nous constatons désormais que ce « dumping » des honoraires forfaitaires s’est avéré extrêmement pervers.
En effet, avec l’entrée en vigueur du contrat type, les syndics se retrouvent bloqués, ne pouvant plus facturer à « tire larigot » des prestations supplémentaires en plus du forfait de base.
Il y a donc à présent deux solutions pour les cabinets de syndics :
- avouer que les honoraires présentés lors des exercices précédents étaient sous-évalués et nécessitent désormais un ajustement à un tarif convenable, en échange d’une garantie de qualité de prestations ;
- continuer à « endormir » les copropriétaires avec de faux arguments (loi ALUR, nouvelles obligations, compte séparé, etc.) pour justifier une augmentation de leurs honoraires.
Reprenons les différents arguments utilisés par les syndics, en commençant par ceux qui nous semblent les moins justifiés.
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Se méfier des « fausses obligations » qui permettent aux syndics d’augmenter leurs honoraires forfaitaires
Nous sommes de plus en plus saisis par des conseillers syndicaux qui sont confrontés à une revendication de leur syndic qui cherche à imposer une augmentation de ses honoraires sur la base d’arguments pseudo-juridiques.
Les conseillers syndicaux souhaitent donc savoir si les affirmations avancées sont exactes.
Voici par exemple les arguments du cabinet Craunot, pour justifier une augmentation de 640 euros de son contrat, soit une évolution de 15 % de ses honoraires forfaitaires, qui passent ainsi de 4 500 euros en 2014 à 5 140 euros en 2015 :
« Un poste du budget de dépenses doit être modifié en fonction de la nouvelle législation, dite DUFLOT. En effet, la loi ALUR dispose que 3 postes du contrat de Syndic ne doivent plus être facturés selon les dépenses réelles, mais doivent être intégrés dans le forfait de gestion courante.
- Numérisation des Archives : Nous intégrerons dans le forfait de gestion courante : 70 € HT
- Photocopies : Nous intégrerons dans le forfait de gestion courante : 245 € HT
- Heures d’Assemblée avant 20 heures (les heures au-delà de 20 heures seront facturées) : Nous intégrerons dans le forfait de gestion courante : 160 € HT »
Reprenons chacun des trois points évoqués par ce syndic.
- Numération des archives : aucun texte de loi ni réglementaire n’impose la numérisation des archives. C’est donc en faisant croire à une soi-disant obligation légale que le syndic souhaite intégrer un coût de 84 euros TTC dans ses honoraires forfaitaires.
L’obligation introduite par la loi ALUR concerne la mise en place d’un « extranet » dans le cadre des honoraires forfaitaires du syndic.
Cette disposition a été réclamée par les syndics eux-mêmes car elle facilite leur gestion.
Beaucoup de syndics ont déjà facturé la mise en place de cet extranet en 2014 et en 2015 avant l’entrée en vigueur du contrat type.
Par ailleurs, aucune obligation minimale n’ayant été définie, la plupart des extranets proposés par les syndics sont « vides », les documents les plus importants n’étant pas mis en ligne ni actualisés.
- Frais de photocopies : il est effectivement exact que le décret relatif au contrat type impose d’intégrer le coût des reprographies dans les honoraires de base. Néanmoins, le montant proposé par ce syndic doit être justifié et apprécié par le conseil syndical. 294 euros TTC par an pour une copropriété de 16 lots. N’est-ce pas trop ?
Partons d’une production de 80 pages par lot (ce qui est déjà beaucoup) avec un montant unitaire de la photocopie à 0,15 centimes d‘euro, le coût de revient des frais de photocopies devraient être de 192 euros à l’année. Comme on peut le constater, on est loin du compte.
- Heures des assemblées générales : apparemment, le syndic a décidé unilatéralement d’intégrer la tenue de l’assemblée générale jusqu’à 20 heures dans son contrat type. Cela est-il en conformité avec les habitudes de la copropriété ?
Le décret sur le contrat type prévoit uniquement que l’assemblée générale doit être intégrée dans le forfait de base sans préciser la plage horaire, ni la durée.
Ces « variantes » doivent être déterminées en amont avec le conseil syndical lors de l’élaboration de la convocation d’assemblée générale, en conformité avec les habitudes de la copropriété.
Bref, cet exemple est la démonstration de ce qu’il ne faut pas faire :
- des contrats types qui ne sont pas élaborés avec le conseil syndical ;
- l’inclusion de prestations abusives, voire illégales sous couvert de « nouvelles obligations ».
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Accepter une augmentation des honoraires en échange d’une gestion transparente et réactive
L’ARC le dit et le répète, en l’écrivant noir sur blanc : oui à un ajustement maîtrisé des honoraires de syndic en échange d’une prestation de qualité, transparente et réactive.
La réelle difficulté rencontrée est que les syndics professionnels veulent augmenter leurs profits sans se remettre en question sur la qualité de leurs prestations.
Cette situation risque d’entraîner un phénomène inquiétant de dégradation de la gestion : pour un service équivalent, les copropriétaires vont se retourner vers les syndics proposant les honoraires forfaitaires les mois chers.
Le danger est qu’à la longue les gros cabinets, qui peuvent plus facilement faire des économies d’échelle, vont devenir de plus en plus concurrentiels, absorbant au final leurs concurrents, y compris des grosses et moyennes enseignes.
On l’a déjà constaté, Foncia a racheté récemment le cabinet GIEP et va certainement encore racheter d’autres cabinets, y compris des grosses enseignes. Alors que faire ?
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Un engagement de qualité
Seule solution, pour un syndic, de se distinguer de la concurrence : la QUA-LI-TÉ de services.
Voici donc une liste d’engagements que le syndic peut prendre envers ses copropriétés mandantes pour se distinguer des autres syndics :
- une organisation efficace avec le conseil syndical dans la gestion courante ;
- une collaboration étroite pour élaborer les budgets prévisionnels et la convocation ;
- une réponse apportée au conseil syndical dans des délais raisonnables ;
- la mise à disposition des relevés bancaires, des contrats, des devis et factures ;
- la transmission des documents comptables, des rapprochements bancaires ;
- le point périodique sur les impayés ;
- etc.
Cela fait beaucoup ? Pas du tout. Ces points sont simplement l’expression des obligations du syndic envers ses copropriétés mandantes et leurs conseils syndicaux, prévues dans les textes de loi.
Alors, chers syndics, vous ne pourrez pas dire que l’ARC ne vous a pas prévenus. Si vous voulez vous distinguer des gros cabinets, il n’y a qu’une chose à faire : AMÉLIORER VOTRE QUA-LI-TE de SER-VI-CE.