ABUS DE LA SEMAINE N° 4047
Cabinet GIRARD à Saint-Maur-des-Fossés :
la Cour d’Appel confirme sa condamnation pour non-transmission des archives
Les copropriétaires renoncent souvent à poursuivre les syndics qui ne respectent pas leurs obligations. Cela est dû aux incertitudes quant à l'issue des procédures judiciaires, bien sûr, mais surtout au coût généré par ces procédures.
Un récent arrêt de la Cour d’Appel de Paris démontre pourtant que les syndics professionnels contrevenants ne sont pas au-dessus des lois et que les résultats obtenus doivent encourager les copropriétaires à agir en justice quand cela est nécessaire.
I. Les faits
Une copropriété de la région parisienne, gérée par le Cabinet Girard (94), décide lors de son assemblée générale annuelle de 2013 de nommer un autre syndic professionnel.
Le nouveau syndic requiert de son confrère la transmission des archives et le solde d’un compte travaux du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Face à l’obstruction de ce dernier, le syndicat des copropriétaires, représenté par le nouveau syndic, assigne le Cabinet Girard, afin qu’il soit condamné sous astreinte journalière à restituer ces documents ainsi que la trésorerie du syndicat.
Condamné en première instance par une ordonnance du 6 novembre 2013, le Cabinet Girard interjette appel. Mais la Cour d’appel de Paris déboute le cabinet GIRARD et confirme sa condamnation.
II - La décision de la Cour d’Appel
La Cour d’Appel de Paris, dans son arrêt n° 13-00893 du 15 octobre 2015, constate la défaillance du Cabinet Girard au regard de ses impératifs légaux de transmission de certaines archives du syndicat des copropriétaires à son successeur et confirme la condamnation de première instance, à savoir :
- la remise de documents bancaires sur les années 2010, 2011, 2012 et 2013 sous astreinte de : « 500 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois passé un délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt » ;
- 2.000 euros de dommages et intérêts en raison : « d’une communication de pièces, encore à ce jour incomplètes, soit plus de deux ans après la désignation du nouveau syndic [caractérisant] un comportement fautif et une résistance abusive. » ;
- 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Les juges rappellent à travers cet arrêt les obligations légales indiscutables des anciens syndics à l’égard de leurs successeurs en matière d’archives, de trésorerie du syndicat des copropriétaires et les lourdes sanctions financières pour eux en cas de défaillance.
Si votre copropriété est confrontée à cette situation préjudiciable suite à un changement de syndic, la mention de cette décision, qui s’inscrit dans une Jurisprudence constante, pourrait favoriser une solution amiable dans l’intérêt des deux parties.
Pour mémoire, si vous êtes confrontés à ce genre de situation, nous vous rappelons les articles qui s’appliquent pour la transmission des éléments en cas de changement de syndic et sur lesquels vous pouvez vous appuyer :
Article 18-2 Loi du 10 juillet 1965 :
« En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivants, l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts. »
Article 33-1 Décret 17 mars 1967 :
« En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical ».
Article 33-2 Décret 17 mars 1967 :
« L'obligation prévue à la deuxième phrase du premier alinéa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne se substitue pas à l'obligation faite à l'ancien syndic de transférer les documents et archives du syndicat au nouveau syndic, tel que prévu à la première phrase du même alinéa ».
Article 34 Décret 17 mars 1967 :
« L'action visée au troisième alinéa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l'article 64 du présent décret ou par acte d'huissier de justice, adressée à l'ancien syndic et restée infructueuse pendant un délai de huit jours. Elle est portée devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble. »
III - Pour finir
Dans le même cas de figure, si votre copropriété (ou votre syndic) obtenait une condamnation de l’ancien syndic à transmettre des fonds ou des documents sous astreinte journalière et qu’ils ne les remettraient pas dans les délais prévus par le juge, il faudrait alors engager une action en liquidation de l’astreinte pour obtenir son paiement par le syndic condamné.