ABUS DE LA SEMAINE N° 4040
FONCIA VEXIN propose toujours le contrat 24h/7j depuis l’entrée en vigueur du contrat type de syndic : arrêtons ces contrats inutiles !
Depuis de nombreuses années, quelques syndics, dont le plus connu est FONCIA, proposent en plus de leur contrat de syndic, un contrat garantissant, hors les heures d’ouverture du cabinet, « la prise en charge de sinistre, incident ou panne dans les parties communes ».
Par l’intermédiaire de ce contrat, les copropriétés versent une rémunération de 10 € par logement pour une prestation relevant en théorie de la mission du syndic : faire intervenir les entreprises en cas de problème dans une copropriété.
FONCIA présente ce contrat comme un contrat d’assistance particulière, qu’il appelle « assistance 24h/7j ».
Comme nous l’avons signalé dans de précédents abus, nous considérons ce contrat comme abusif (prestataire choisi et tarif fixé sans l’accord du conseil syndical) et souvent inefficace.
Pour savoir pourquoi il faut refuser ce « service » à 10 € par copropriétaire, nous vous invitons à lire ou relire l’abus que nous avions publié le 9 décembre 2014 : « ABUS 3852 Le 24h/24 de FONCIA : pourquoi il faut refuser ce « service » à 10 € par copropriétaire » : www.arc-copro.com/hcwy.
Mais qu’en est-il maintenant avec le nouveau contrat type de syndic ?
Nous avons constaté que FONCIA continuait à proposer aux assemblées générales cette prestation. Mais maintenant, les règles ont changé.
I. Le contrat d’assistance 24h/7j proposé par FONCIA
- Ce qu’il convient de noter, c’est que ce contrat d’assistance est proposé par le même cabinet FONCIA que celui qui propose le contrat de syndic (même numéro RCS, donc même société). Ce n’est donc pas une autre entité juridique, distincte du groupe FONCIA qui contractuellement assume cette prestation.
Bien entendu, on peut imaginer une sous-traitance avec une autre société du groupe pour traiter les communications téléphoniques et missionner les entreprises. Mais les ordres de services ou commandes seront passés pour le compte de FONCIA syndic.
Cette précision est importante car une telle organisation va dans le sens des décisions de la Cour de Cassation (3ème chambre civile du 6 décembre 1989 n°87-19.537), qui dispose que, « seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer ».
Voici le lien vers cet arrêt : www.arc-copro.com/w64g.
Le syndic ne peut, en effet, pas déléguer pouvoir à un tiers pour intervenir sur la copropriété, hors ses heures ouvrables, afin de prendre toute décision relative à l’entretien de la copropriété, ni pour passer une commande pour le compte du syndicat des copropriétaires.
En garantissant lui-même le service 24h/7j, on ne peut donc pas reprocher au cabinet FONCIA de déléguer le service d’assistance.
- Cependant, la description du service prouve bien que cette prestation entre dans la mission ordinaire du syndic. Son objet est en effet défini ainsi dans l’article 21 du contrat d’assistance : « le prestataire s’oblige à mettre en place un service de dépannage d’urgence en cas de survenance d’un sinistre dans les parties communes de l’immeuble… ».
Or l’intervention lors d’un sinistre correspond bien au 3ème alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui définit la mission du syndic : « Le syndic est chargé […] d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».
II. L’apport du contrat type
Par ailleurs, au-delà des dispositions de l’article 18 précité, le PRÉAMBULE du contrat type de syndic mis en place par le décret du 26 mars 2015 (et applicable depuis juillet 2015) dispose quant à lui : « Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers ».
Le point 1 de ce contrat type précise que « le syndicat confie au syndic qui l'accepte mandat d'exercer la mission de syndic de l'immeuble ci-dessus désigné. L'objet de cette mission est notamment défini à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et par le présent contrat. »
L’organisation de dépannage lorsque survient un sinistre entre donc bien dans la mission du syndic définie dans le contrat type.
Le contrat type liste également dans son point 7.2 « Les prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire ».
Or, on ne trouve pas dans cette liste, l’organisation des dépannages hors heures d’ouverture du cabinet.
Le contrat type précise dans son point 7.2.4 « Prestations de gestion administrative et matérielle relatives au sinistre, pouvant donner lieu à rémunération complémentaire » :
- le déplacement sur les lieux ;
- la prise de mesure conservatoire ;
- l’assistance aux mesures d’expertise ;
- le suivi du dossier auprès de l’assureur.
Or la prise de mesure conservatoire en cas de sinistre inclut bien la mise en place d’un service de dépannage, ce qui signifie que le contrat d’assistance 24h/7j n’a pas lieu d’être.
En conclusion : le contrat 24h/7j ne devrait même plus être proposé
Comme nous l’avons montré, une telle prestation relève bien de la mission du syndic, définie dans le contrat type.
Nous considérons donc maintenant que ce contrat d’assistance proposé par les syndics est en inadéquation avec les dispositions de l’Annexe 1 du décret du 17 mars 1967 (étant rappelé que cette Annexe 1 correspond au modèle de contrat type opposable à tous les syndics).
Nous avons donc saisi la DDPP (Direction Départementale de la Protection des Populations) concernée qui, nous l’espérons, obtiendra de FONCIA qu’il supprime toute proposition d’assistance de ce type. En attendant ne vous laissez surtout pas tenter par ces propositions inutiles et coûteuses.