ABUS DE LA SEMAINE N° 4014
Vérifiez deux fois plutôt qu’une
le projet de contrat de syndic
soi-disant conforme au contrat type !
Le décret du 26 mars 2015 a imposé un contrat type pour tout mandat de syndic conclu après le 1er juillet 2015, avec des rubriques à compléter et des alternatives à rayer. On pouvait penser en avoir terminé avec les irrégularités et les abus. Eh bien non !!!
Après les exemples de GIEP (voir www.arc-copro.com/g4c4) et CITYA (voir www.arc-copro.com/9gur), nous continuons à relever de nombreuses irrégularités et abus par rapport au contrat type dans les projets de contrat transmis par nos adhérents.
Vous trouverez ci-après l’analyse que nous venons de réaliser sur plusieurs projets de contrat :
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Oubli de la mention relative à l’assurance responsabilité civile du syndic dans l’identifiant des soussignés.
Cette mention est très importante, car cette assurance est susceptible de couvrir les conséquences dommageables en cas d’erreurs de votre syndic dans l’exercice de son mandat. Cette mention doit être présente dans le contrat.
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Frais et honoraires liés aux mutations
Vérifiez que le syndic n’a pas rajouté l’établissement du pré-état daté dans les prestations particulières privatives alors que cette tâche ne figure pas dans la liste des prestations particulières facturables en dehors du forfait.
Rappelons que le contrat type ne peut pas être modifié.
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Dispense de l’extranet en cours de mandat
Le syndic a modifié le texte du contrat pour afficher que la dispense en cours de mandat de l’obligation de mettre à disposition un extranet n’entrainera pas de modification de sa rémunération forfaitaire.
Or l’article 7.1.5 du contrat type dispose que si l’assemblée générale décide, pendant le mandat, de dispenser le syndic de son obligation de mise à disposition d'un service d'accès en ligne aux documents dématérialisés, « le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle hors taxes est imputé :
- de la somme de x € (que les parties négocient) ;
- de la somme TTC effectivement facturée au syndicat par le tiers auquel cette tâche aura été confiée » (sur justificatif).
Il faut donc bien prévoir une diminution du forfait en cas de dispense accordée par l’assemblée générale.
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Malheureusement, ces irrégularités ne sont pas les seules que nous ayons rencontrées
Il est possible que le syndic ait également supprimé dans son projet de contrat :
- la clause relative à l’obligation de mise en concurrence du syndic lors de sa nouvelle désignation ;
- l’obligation d’intégrer dans son forfait la déclaration de sinistre et le règlement des indemnités concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes ;
- les prestations optionnelles qui peuvent être incluses dans le forfait (article 7.1.3 du contrat type) et les prestations pouvant être exclues des missions du syndic sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires (article 7.1.4 du contrat type) ;
- la mention limitant la prise en charge par le seul copropriétaire de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, « uniquement en cas de diligences exceptionnelles ».
Nous avons aussi constaté l’ajout dans les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires :
- la réactualisation de l’opposition sur mutation ;
- l’exploitation des compteurs divisionnaires installés en cours de mandat,
Or, ces prestations n’apparaissent nulle part dans le contrat type !
Attention donc aux divers abus.
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Le décret prévoit la possibilité de réviser la rémunération forfaitaire du syndic.
Autres sources de situations abusives : le contrat type prévoit la possibilité de réviser la rémunération forfaitaire du syndic au 1er jour de l’exercice comptable, donc en cours de mandat.
Même si cette clause est licite, il faut la refuser.
Il faut donc être toujours très vigilant lorsque l’on vous remet un projet de contrat de syndic soi-disant conforme au décret.
N’hésitez pas à nous le communiquer pour avis en l’envoyant à contact@arc-copro.fr et à consulter le guide présenté ci-dessous et accessible dans la librairie du site de l’ARC www.arc-copro.fr.
