ABUS DE LA SEMAINE N° 4000 NEXITY n’a pas froid aux yeux :
une autorisation de vente judiciaire pour… 2.950 €
Comme nous le rappelons régulièrement, toute décision concernant une saisie immobilière doit comporter trois questions distinctes :
- l’autorisation donnée au syndic d’engager la saisie immobilière ;
- le montant de la mise à prix ;
- un appel de fonds éventuel pour couvrir les « créances douteuses » qui ne seraient pas couvertes par le privilège spécial de la copropriété.
Mais comme on va le voir, il ne suffit pas de contrôler le respect de ce formalisme. Il faut aussi vérifier ce que le syndic intègre dans ces trois questions.
-
NEXITY « double la mise » (ou comment dépenser plus pour recouvrer moins)
NEXITY propose ainsi à une assemblée générale de l’autoriser à mettre en vente judiciaire un bien pour recouvrer une dette de… 2.947,37 €…
On ne sait évidemment pas où en est l’avancement de la procédure de recouvrement d’après la convocation d’assemblée générale, mais cela n’empêche pas NEXITY de demander une vente judiciaire pour une telle somme.
Si l’effet « psychologique » de la mise à l’ordre du jour d’une vente judiciaire n’est pas à négliger en matière de recouvrement, il est tout de même étonnant de voir qu’une telle décision est mise à l’ordre du jour pour une dette si peu importante.
Si ce dossier devait aller devant le juge, NEXITY s’exposerait à un rejet de la part du juge des exécutions qui pourrait estimer la voie de saisie immobilière excessive au regard du montant de la dette, et réclamer que d’autres voies d’exécution soient envisagées préalablement.
Cela n’empêche pas NEXITY - dans la même résolution - de demander à l’assemblée générale de ne provisionner rien de moins que… 5.500 € pour faire face aux frais. Tout simplement le double de la dette ! Et de réclamer 450 € d’honoraires au passage, toujours dans la même résolution!
-
Rappel de nos conseils
Voici un rappel des conseils que nous donnons dans notre guide « Savoir traiter les impayés en copropriété » (chapitre 18) :
- Il est important d’apporter des explications pour justifier la demande d’autorisation de vente (avancement de la procédure, saisies précédemment engagées restées infructueuses, etc.).
- Il faut prévoir si besoin une ligne spécifique au budget prévisionnel pour couvrir les frais à avancer dans l’année. Une telle décision ne doit pas être « noyée » dans la résolution autorisant le syndic à engager la saisie immobilière.
- Il faut estimer un montant de mise à prix cohérent en prenant en compte le fait que le syndicat de copropriétaires peut se retrouver adjudicataire d’office s’il n’y a pas d’enrichisseur.
- Il faut enfin prévoir une dotation « pour créances douteuses », justifiée par le calcul des sommes réclamées, qui ne seraient pas couvertes par le privilège spécial de la copropriété.
Pour en savoir plus, reportez-vous à notre guide ou à nos articles suivants :
- Dossier : « Appel de solidarité et vote de saisie immobilière : un exemple de ce qu’il ne faut pas faire » : www.arc-copro.com/3qdc,.
« En cas de vote de saisie immobilière en assemblée générale : attention aux sommes à provisionner et à appeler en charges » : www.arc-copro.com/gfxp
