À plusieurs reprises, nous avons publié des articles dénonçant les tarifs prohibitifs de certaines prestations prévues dans les contrats de syndic.
Parmi elles, on a pu relever les frais pour la délivrance des documents et supports papiers prévus au point 9.3 du contrat type qui, selon nous, constituent un détournement par les syndics, rendant les tarifications pratiquées illégales.
Pour contourner cette analyse, le syndic FONCIA MARCEAU mentionne dans son contrat que la facturation des documents se fait en conformité avec l’article 33 du décret du 17 mars 1967.
Voici donc comment est libellé ce point :
Malgré cela, voyons pourquoi nous soutenons que les tarifs réclamés par le cabinet FONCIA MARCEAU sont illégaux ou – à minima – abusifs.
Au préalable, pour une meilleure compréhension de notre analyse, reprécisons les prix pratiqués par ce syndic pour la délivrance de copies de documents.
I. Des tarifs sans rapport avec la prestation
Le point 9.3 du contrat type donne une possibilité au syndic de facturer des frais lorsque le copropriétaire souhaite obtenir copie de quatre types de documents qui sont :
- Carnet d’entretien
- Diagnostics techniques
- Informations nécessaires à la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique individuel mentionnées à l’article R. 134-3 du code de la construction et de l’habitation
- Délivrance au copropriétaire d’une copie certifiée conforme ou d’un extrait de procès-verbal d’assemblée générale ainsi que des copies et annexes (hors notification effectuée en application de l’article 18 du décret du 17 mars 1967).
Avant d’indiquer les tarifs réclamés par ce syndic pour transmettre une copie de ces documents, rappelons que ces derniers ont déjà fait l’objet d’une première facturation auprès du syndicat de copropriétaires.
En effet, le carnet d’entretien, le procès-verbal ou les annexes sont autant de documents faisant partie intégrante des tâches de base du syndic ET pour lesquelles il a déjà perçu une rémunération. Quant à la délivrance des diagnostics, ils sont issus d’un travail réalisé par des prestataires, et ils ont eux aussi fait l’objet d’une facturation auprès de la copropriété.
Ainsi, lorsque le syndic réclame au copropriétaire demandeur des frais pour la copie de documents, ce dernier se retrouve à payer une seconde fois ce qu’il a déjà supporté.
Cela est d’autant plus inacceptable lorsque le syndic facture des montants exorbitants.
À titre d’illustration, voici les tarifs pratiqués par le cabinet FONCIA MARCEAU :
Cette clause du contrat est donc une aberration, à moins que les syndics professionnels l’aient détourné de son objet.
II. Des tarifs en contradiction avec le décret du 17 mars 1967
L’article 33 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic peut facturer au copropriétaire demandeur « les frais nécessaires pour remettre les copies des pièces justificatives ».
Ainsi, il s’agit pour le syndic de se faire rembourser les frais qu’il a engagés et non une prestation à la vacation qu’il pourrait facturer au copropriétaire.
Pour être plus précis, les frais sont selon le dictionnaire Larousse : « les sommes allouées pour compenser les dépenses occasionnées ».
Ainsi, le syndic ne peut réclamer que les frais de photocopies et éventuellement le temps nécessaire pour que le gestionnaire se lève de sa chaise, effectue les photocopies et les remette au copropriétaire.
Nous voilà à des années lumières des 30 ou des 70 euros qu’il réclame.
Nous remercions donc FONCIA MARCEAU de préciser dans son contrat les dispositions règlementaires sur lesquelles il s’appuie, mais cela risque fort de mettre sur le devant de la scène sa mauvaise foi.