Nous avons publié plusieurs articles indiquant que les honoraires de suivi de travaux ne doivent pas être présentés dans le contrat de syndic, mais impérativement votés en et par l’assemblée générale.
Ainsi, il en revient au copropriétaire de décider quelle sera la rémunération supplémentaire que percevra le syndic pour gérer le suivi administratif technique et comptable lié aux travaux.
- Cela résulte de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, que nous allons reprendre en détail afin de mieux comprendre l'abus commis par le cabinet Foncia Fabre Gibert qui impose insidieusement à l’assemblée générale ses honoraires en matière de suivi de travaux.
I. Des impératifs légaux en matière d’honoraires de suivi de travaux du syndic
Voici l'extrait de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 :
« La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d'État. [...]
Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution. »
Reprenons chacun de ces impératifs :
- seuls les travaux prévus à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent faire l'objet d'une rémunération supplémentaire.
Autrement dit les travaux de maintenance font partie de la gestion courante ne pouvant pas faire l'objet d'honoraires supplémentaires pour leur suivi ;
- les honoraires sont votés en assemblée générale dans le cadre d'une question portée à l'ordre du jour qui donne lieu à une résolution qui fixe le montant de la rémunération.
Ainsi, ce sont au final les copropriétaires qui décident du montant de la rémunération et non le syndic qui l'impose ;
- le syndic ne peut pas indiquer dans son contrat, même à titre indicatif, ses honoraires ;
- la rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant hors-taxe des travaux à un taux dégressif selon leur importance.
Ce dernier point est important, car, d’une part il s’agit d’une proposition d’honoraires et d’autre part, cette dernière est présentée en fonction de l’importance des travaux et non forcément par rapport à leur coût.
Voyons à présent la résolution présentée par le cabinet Foncia Fabre Gibert.
II. Des honoraires insidieusement imposés
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Voici la résolution inscrite dans l’ordre du jour :
À aucun moment le syndic ne précise qu’il s’agit d’une proposition d’honoraires, faisant ainsi croire que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 impose de présenter en assemblée générale ses honoraires et que les copropriétaires sont contraints de dire : « amen ».
Autrement dit, ils sont une caisse d’enregistrement qui doit se fier au référentiel présenté par ce cabinet, en fonction de ses critères à savoir : le coût des travaux et s’il y a ou non un maître d’œuvre.
Bien évidemment, cela est abusif puisque l’assemblée générale est libre de considérer que la rémunération présentée par le syndic est injustifiée et voter des honoraires à 8% du montant des travaux plutôt qu’à 10 % comme le souhaite le syndic.
Ce dernier ne pourra pas s’y opposer, ni même refuser la réalisation des travaux puisqu’il est tenu d’exécuter les décisions prises par l’assemblée générale, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Profitons de cet article pour indiquer que l’assemblée générale devra imposer au syndic de préciser dans la résolution les tâches supplémentaires qu’il devra réaliser pour percevoir sa rémunération complémentaire.
De plus, il faudra aussi prévoir l’échéancier de perception des honoraires du syndic. L’idéal est qu’il prélève ses honoraires à la même cadence que l’avancement des travaux.
Cela le stimulera pour faire en sorte qu’ils se réalisent en intégralité dans les temps convenus.