ABUS 4052 : ABUS d’un contrat type de syndic :
la fausse « relance après la mise en demeure »
à 96 € !
Nous avons publié les semaines précédentes déjà plusieurs articles relatifs au contrat type, notamment : « Le contrat type est un contrat « tout sauf » qui limite la possibilité de facturer des prestations particulières » : www.arc-copro.com/yy14 et « Alerte sur l’information concernant les honoraires forfaitaires des nouveaux contrats types de syndic » : www.arc-copro.com/ras9 et une réponse de l’expert du 13/11/15 : www.arc-copro.com/hcfa.
Voici maintenant un nouvel exemple d’abus relevé lors d’un contrôle ciblé sur les impayés effectué avec l’aide de l’ARC : un syndic récemment élu ne respecte pas le contenu du contrat type concernant les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (point 9 du décret du 26 mars 2015) et facture par ailleurs des honoraires abusifs en matière de recouvrement.
I. Rappel : Frais de recouvrement imputables au débiteur
Le contenu du contrat type est défini par le décret du 26 mars 2015. Il ne peut donc être modifié par un syndic, exception faite des mentions pouvant être rayées, comme précisé dans le décret. Le contrat est donc basé sur un modèle unique où seules les tâches ajustables et le coût des prestations particulières peuvent varier d’un contrat à un autre.
Voici la reproduction du point 9.1 du décret concernant les : « frais de recouvrement » qui liste les prestations qui sont imputables au seul copropriétaire concerné et non au syndicat de copropriétaires.
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Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
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La partie 9.1 du contrat type reprend notamment les actes visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui définit les frais nécessaires au recouvrement et imputables au seul copropriétaire de la façon suivante :
« Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur »;
Il arrive régulièrement, en cas de procédure judiciaire, que les juges refusent de laisser à la charge des débiteurs des frais engagés par le syndic non prévu par l’article 10-1, car considérés comme non nécessaires (les nombreuses mises en demeure par exemple alors qu’une seule suffit, les diverses relances, les lettres comminatoires d’avocat, etc.). En cas de rejet par le juge, ces frais sont de fait supportés par le syndicat de copropriétaires (sauf, théoriquement, les frais de syndics puisque le nouveau contrat type l’interdit), ce qui est anormal.
II. Les faits : un syndic qui méconnaît le contrat type et qui pratique des prix abusifs
Dans le contrat présenté à une copropriété adhérente à l’ARC, le syndic a repris le tableau du décret, mais en y introduisant une variante : la seconde ligne « relance après mise en demeure » a été remplacée par « lettre comminatoire ».
- Non-respect du décret
Ce syndic a donc, de lui-même, décidé de remplacer le terme « relance après mise en demeure (MED) » par « lettre comminatoire ». Comme évoqué précédemment, il est illégal de modifier de telle façon le contenu du contrat type.
- Une prestation facturée près de 10 fois plus cher que les tarifs habituellement pratiqués
Le décret parle de « relance après mise en demeure », mais ne précise pas la forme qu’elle doit prendre. Dans la pratique, cette relance prend la forme d’une relance simple (autour de 10 €).
Ce syndic a donc décidé d’avoir recours à une lettre comminatoire qu’il envoie lui-même et il en fixe le coût à 96 € !
De ce fait, tout débiteur, après l’envoi d’une mise en demeure, se voit recevoir un second courrier facturé 96 €.
Comme expliqué dans notre guide : « Savoir traiter les impayés en copropriété » (www.arc-copro.com/61eh), la lettre comminatoire n’est rien de plus qu’une lettre recommandée avec accusé de réception qui est généralement adressée par un avocat, ce qui explique son coût très élevé. Elle n’a en réalité par plus de valeur légale qu’une mise en demeure.
De tels frais, en plus d’être proscrits par le nouveau contrat type, sont, par ailleurs, souvent rejetés par les juges lors de procédures au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi.
III. Nos conseils
- S’assurer que le contrat du syndic respecte le contrat type et bien le négocier
Il faut s’assurer que le contrat que propose votre syndic est conforme au contrat type prévu par le décret du 26 mars 2015. Une fois cela vérifié, vous devez négocier les tarifs des différentes prestations, tout comme le coût du forfait de base. Pour cela vous pouvez vous appuyer sur notre référentiel OSCARSYNDIC pour connaître les prix habituellement pratiqués.
- Établir un protocole de recouvrement et le faire valider en AG
Pour limiter les abus et les actes de recouvrement inutiles, il faut établir un protocole de recouvrement définissant le processus à respecter en matière de recouvrement et les délais associés. La définition d’un tel protocole devra se faire en parallèle de la négociation des prestations prévues au contrat de syndic. Cela permettra non seulement de cadrer et limiter les prestations facturées par le syndic, mais surtout d’avoir une stratégie efficace pour recouvrer les sommes.
