ABUS 4048 : Honoraires pour travaux :
attention aux nouveaux abus
Depuis toujours, l’ARC s’est battue pour que les honoraires travaux du syndic ne figurent pas sous forme de pourcentage dans le contrat.
Cela pour une raison simple. Les honoraires travaux ne peuvent pas être prédéterminés sur la une base arbitraire du montant des travaux.
En effet, il existe des campagnes de travaux présentant un coût élevé alors que l’intervention du syndic est minime. A contrario, il est possible que le syndic soit sollicité de façon importante alors que le montant des travaux est peu élevé.
C’est ainsi que la loi Boutin, l’arrêté Novelli, puis ensuite la loi Alur et enfin le décret sur le contrat type, ont confirmé que les honoraires travaux du syndic ne peuvent en aucun cas être prévus dans le contrat, mais doivent bien être votés en assemblée générale au cas par cas.
Néanmoins, nous allons indiquer comment les syndics essayent de gagner toujours plus d’argent à partir d’ambiguïtés et, surtout, de « vas-y que j’t’embrouille ».
-
Des honoraires travaux de syndic qui peuvent présenter un conflit d’intérêts
L’article 18-1A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « les travaux mentionnés et votés par l’assemblée générale peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxe ».
Certains syndics en ont donc conclu que le même pourcentage d’honoraires exprimé auparavant dans le contrat de syndic devait, à présent, être présenté dans la résolution d’assemblée générale.
Ce raisonnement est non seulement faux, mais surtout, peut être préjudiciable pour le syndicat de copropriétaires.
En effet, le syndic doit justifier du montant de ses honoraires et non l’imposer de manière arbitraire. Il est donc hors de question que le syndic se contente de présenter des tranches de rémunération en fonction du montant des travaux.
Cette situation peut d’ailleurs provoquer un sérieux conflit d’intérêts, étant donné que plus les travaux seront conséquents, plus les honoraires du syndic seront importants. Les copropriétaires ont donc légitimement l’impression que le syndic a intérêt à ce que les travaux soient les plus chers possible…
Voici donc deux préconisations que nous formulons en matière d’honoraires travaux du syndic :
- mettre en concurrence la société choisie par le syndic afin de s’assurer que les tarifs ne sont pas gonflés ;
- demander au syndic de justifier ses honoraires en présentant la surcharge de travail effective qu’il aura à réaliser pour faire face aux travaux votés.
En fonction de sa présentation, le montant sera estimé pour ensuite être exprimé en pourcentage.
-
Des honoraires de travaux mal déterminés : soyez prudents
Voici un modèle type de résolution inscrite généralement par les syndics en matière d’honoraires travaux :
« Les honoraires travaux sont estimés à ... % du montant des travaux. »
Mais voilà, suite à l’approbation d’une telle résolution, un syndic a innové dans les arguments de mauvaise foi. En effet, ce dernier a prélevé plus d’honoraires travaux que ceux votés en assemblée générale.
Le motif invoqué : « Mes honoraires sont calculés, non pas sur le montant des travaux votés, mais sur ceux facturés. Étant donné que le montant des travaux payés était supérieur à ceux votés, j’ai prélevé un complément d’honoraires ».
Nous n’allons pas, à travers cet article, rentrer sur l’irrégularité de cet agissement.
Néanmoins, ce nouvel exemple rappelle que l’on n’est jamais trop prudent avec les syndics.
C’est pour cela qu’il faudra prévoir dans la résolution votant les honoraires travaux du syndic, le montant exact qui devra être déterminé en euros et qui pourra ensuite être exprimé en pourcentage en fonction du coût des travaux, évitant ainsi toute ambiguïté.
Vous ne pourrez plus dire que vous n’étiez pas au courant.
Pour vous aider à ce sujet, nous y avons consacré notre question à l’expert de la semaine : « A quoi correspondent les honoraires du syndic pour travaux ? ».