ABUS 4038 Gestion Immobilière de Becon (G.I.B.) :
un syndic qui n’applique pas le nouveau contrat type
Cela fait maintenant plus de 7 mois que le décret définissant le contrat type de syndic a été promulgué (décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).
Ce contrat type s’applique à tous les contrats de syndics conduits ou renouvelés après le 1er juillet 2015, mais manifestement, certains syndics considèrent que les textes d’ordre public ne leur sont pas opposables ; c’est le cas du Cabinet Gestion Immobilière de Bécon (G.I.B) à Courbevoie.
I. G.I.B présente un ancien contrat en assemblée générale
Ce syndic a notifié la convocation pour une assemblée générale qui se tenait le 8 octobre 2015, soit plusieurs mois après l’entrée en vigueur du décret du 26 mars 2015.
Une des questions portait sur l’élection du Cabinet G.I.B et sur l’approbation de son contrat.
Or, à la lecture de la convocation et des documents joints, il apparaît que ce syndic avait joint un contrat « ancienne version », c’est-à-dire, illégal.
G.I.B. n’a donc pas jugé utile de faire voter le contrat type, pourtant obligatoire.
On peut se demander si cela relevait d’une « simple erreur » ; ce qui serait déjà grave en soi de la part d’un professionnel, mais manifestement non. Cela a été fait sciemment.
En effet, dès le début septembre (un peu plus d’un mois avant la tenue de l’assemblée générale), un membre du conseil syndical s’inquiétait et interrogeait le Cabinet G.I.B pour savoir ce qu’il en était de la mise en place, par ses services, du contrat type.
Le syndic lui répondait par écrit : « Le Cabinet G.I.B. n’a pas mis en place le « contrat tout sauf » cette année dans la mesure où les décrets de certaines obligations stipulées dans ledit contrat ne sont pas encore en application ».
De quels décrets, concernant quelles obligations, parle-t-il ? Nous pouvons supposer qu’il fait référence aux deux points relatifs à la fiche synthétique, d’une part, et à l’immatriculation du syndicat, d’autre part.
Bien que ces deux dispositifs soient d’application différée, l’argument du syndic ne tient pas la route et ne le dispense pas d’appliquer le contrat type.
II. Mise en place d’un Extranet
Lors de l’assemblée générale du 8 octobre 2015, le sujet de la mise en place d’un Extranet n’a pas du tout été abordé, ni verbalement, ni par l’inscription d’une question à l’ordre du jour.
Rappelons pourtant que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par la loi Alur du 24 mars 2014) dispose : « Le syndic est chargé […] de proposer à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical ».
Or, dès le 9 octobre 2015 (soit le lendemain de l’assemblée générale) le cabinet G.I.B. adressait un courrier à tous les copropriétaires ; courrier dont nous reproduisons des extraits :
« Par la présente, nous vous informons que notre cabinet a mis en place un site extranet […]. Les documents administratifs tels que, règlement de copropriété et modificatifs (s’ils existent), les procès-verbaux, les diagnostics techniques, et le carnet d’entretien seront téléchargeables dès le 1er janvier 2016. Cette prestation est facturée 3 € TTC par an par copropriétaire (prix facturé par le fournisseur d’accès) ».
Ce n’est pas le fait de mettre en place un Extranet que notre Association conteste, bien au contraire, mais la façon dont s’est comporté ce syndic en n’informant pas les copropriétaires surtout si l’on considère que l’assemblée générale s’est tenue la veille de l’envoi du courrier.
On se rend compte également que cette prestation ne sera mise en œuvre qu’à compter du 1er janvier 2016.
Si le Cabinet G.I.B avait respecté la législation et avait soumis le contrat type, les membres du conseil syndical et les copropriétaires auraient pu y trouver les dispositions relatives à l’extranet, les mentions indiquant la possibilité de voter la dispense et, en conséquence, le montant à déduire de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic.
Pour preuve, voici la reproduction des articles du contrat type relatif à la dématérialisation des documents, plus communément appelé Extranet :
« 7.1.4. Prestations qui peuvent être exclues des missions du syndic sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires
- Dispenser le syndic d’offrir un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés ».
« 7.1.5. Modalités de rémunération
Dans l’hypothèse où l’assemblée générale des copropriétaires a, en cours d’exécution du présent contrat et dans les conditions précisées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, décidé de dispenser le syndic de son obligation de mise à disposition d’un service d’accès en ligne aux documents dématérialisés, le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle est imputé soit (rayer la mention inutile) :
- De la somme de … € (que les parties conviennent de fixer dès à présent),
- De la somme toutes taxes comprises éventuellement facturée au syndicat par le tiers auquel cette tâche aura été confiée (sur justificatif).
Le montant de l’imputation prévue […] est calculé au prorata temporis de la période restant à courir jusqu’à la date d’exigibilité de la rémunération ».
Toutes ces précisions n’apparaissaient évidemment pas dans la vieille version de contrat soumise par G.I.B.
III. Action de l’ARC
Afin de préserver les intérêts de nos adhérents et de l’ensemble des copropriétaires, l’ARC va saisir la Direction Départementale de la Protection des Populations des Hauts-de-Seine.
Si vous aussi, vous êtes confrontés à un syndic qui ne soumet pas au vote de votre assemblée générale le contrat type imposé par l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et dont les termes ont été fixés par le décret du 26 mars 2015, n’hésitez pas à contacter nos services.
