ABUS 4033 Quand « CRIC » ne rime pas avec « bon syndic »
Les contrôleurs de l’ARC interviennent essentiellement en région parisienne. Cependant, sur la base d’un devis particulier couvrant le remboursement des frais et le temps de déplacement, une intervention en province est envisageable.
C’est ainsi que l’un d’eux s’est récemment rendu au Havre (ville non couverte par une ARC Régionale) chez le syndic « CRIC » à la demande d’un conseil syndical adhérent. Ce dernier n’a pas été déçu du déplacement.
Nous vous livrons ci-dessous le « best of » des mauvaises pratiques du syndic CRIC.
I. Un esprit peu collaboratif
Alors qu’il est d’usage de communiquer au conseil syndical les éditions comptables (relevé des dépenses, grand livre, projets d’annexes) quelques jours avant le contrôle (ce qui permet au service de contrôle des comptes d’établir un plan de travail pour une réunion plus productive), CRIC a refusé de transmettre ces documents à l’avance au conseil syndical. Il a estimé que le conseil syndical devrait attendre la réunion programmée chez le syndic pour disposer des pièces sur place, empêchant ainsi le conseil syndical (assisté de l’ARC) de préparer le contrôle et de venir avec des questions précises.
Ce syndic semble donc interpréter de façon bien personnelle, et à son avantage, les droits du conseil syndical tels que visés par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose : « Il [le conseil syndical] peut prendre connaissance et copie à sa demande (…) de toutes pièces et documents (…) se rapportant à la gestion du syndic et d’une manière générale à l’administration de la copropriété ».
II. Un logiciel et une gestion comptables défaillants
Une fois sur place, l’analyse des documents transmis par le syndic nous a réservé quelques surprises, en particulier les documents comptables.
Même si vous n’êtes pas comptable, vous savez peut-être que, selon le principe de la « partie double », toute écriture comptable doit être « équilibrée », ou, ce qui revient au même « le total des débits doit toujours être égal au total des crédits ».
La balance et le grand livre transmis par CRIC étaient ici déséquilibrés (2 148,81 € de différence entre débit et crédit). C’est une situation que les contrôleurs de l’ARC rencontrent très rarement. Sans doute une faille dans le logiciel utilisé, qui en général devrait émettre une alerte en cas d’écart anormal comptablement. Mais ce qui est plus étonnant, c’est que le syndic CRIC n’a même pas voulu convenir de cette anomalie, expliquant cet écart par la « non-prise en compte par le Contrôleur » du solde de certains comptes (sic !).
Pourtant, d’autres problèmes ont pu être relevés sans que le logiciel ou le contrôleur ne puisse cette fois être mis en cause :
- des comptes de travaux en cours (compte 12) anciens et inextricables sur lesquels pourraient dès lors être imputées impunément des dépenses illégitimes (le contrôleur attend toujours à cette heure la justification de ces comptes) ;
- de nombreux comptes fournisseurs dont le solde ne correspond pas au total des dernières factures non encore réglées (dont plus de 9 000 € de soldes débiteurs qui risquent de devoir être apurés en charges).
III. Une défense des intérêts du syndicat laissant à désirer
Nous citerons seulement deux exemples qui montrent selon nous que ce syndic ne défend pas comme il le devrait les intérêts de la copropriété qu’il gère :
- Chauffage :
- À l’occasion du renouvellement du contrat d’entretien de la chaufferie auprès du prestataire en place, l’essentiel des dispositions (obligations du prestataire, pénalités, intéressement) a été revu au désavantage du syndicat sans que le syndic ait trouvé à y redire, se retranchant derrière l’accord du conseil syndical. Suite au contrôle de comptes, le prestataire doit être rappelé à la table des négociations. Nul doute que le conseil syndical fera cette fois-ci appel aux conseillers « Chauffage, eau, rénovation » de l’ARC pour obtenir un avis éclairé. En outre, aucune restitution de l’excédent versé sur le « P3 garantie totale » du contrat précédent n’a été réclamée par le syndic au prestataire, bien que cette restitution soit prévue au contrat.
- Le syndic a proposé à l’assemblée générale le vote d’un budget pour le remplacement d’une pièce de chaufferie pourtant couverte par la garantie P3, ce qui signifie que le syndic ne vérifie pas quelles sont les pièces dont le changement est inclus dans la garantie totale.
- Salariés : Un contrat de travail a été renégocié avec un salarié en intégrant une astreinte le dimanche, en infraction avec le Code du travail.
IV. Des honoraires abusifs
Certains honoraires, quoique prévus au contrat de syndic n’en demeurent pas moins abusifs. Dans le cas de cette copropriété gérée par le syndic CRIC, il s’agit principalement des honoraires pour « la gestion des soldes annuels des copropriétaires vendeurs », à raison de 92 € par copropriétaire et par an (un record !) jusqu’à épuisement du solde. Cette pratique illégale consiste en réalité à s’attribuer des sommes qui devraient être remboursées aux anciens copropriétaires, voire qui n’auraient jamais dû être retenues aux vendeurs depuis la date d'application de la loi SRU (de 2000…). Plus de 400 € ont ainsi été prélevés sur la seule année 2014 !
En conclusion : si on en doutait encore, certains syndics de Province ne sont pas meilleurs qu’ailleurs.
Donc, même si vous êtes adhérents de province dans une ville non couverte par une ARC Régionale, n’hésitez pas à solliciter nos services. Nos contrôleurs seront ravis de « prendre l’air ». Nous vous rappelons que la présentation des missions de contrôle des comptes réalisées par l’ARC est disponible ici : www.unarc.fr/kg52.