ABUS 4030 - BATIM & Fils, un syndic qui masque la réalité des copropriétés en difficulté dont il a la gestion
Introduction
Le nouveau Code de déontologie formalisé par les professionnels a souhaité rappeler que le syndic doit exercer son métier « avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité ».
Donc, quand un syndic se présente sur son site comme « un syndic engagé », « qui s’invite au chevet des copropriétés en difficulté, redressant les comptes des immeubles par une politique déterminée de chasse aux impayés », nous sommes forcément très vigilants.
Or, le contrôle des comptes effectué chez le syndic BATIM & Fils pour une copropriété de 30 lots, permet de faire un constat plutôt alarmant de la gestion de cette copropriété, et nous prouve que ce syndic n’est pas le spécialiste du redressement des copropriétés en difficulté qu’il prétend être.
En effet, un bon nombre de fautes de gestion ont été relevées. Nous avons décidé de ne citer que les cinq abus suivants :
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Une copropriété qui ne possède pas de compte bancaire séparé
Lors du contrôle des comptes, il a été remarqué que cette copropriété de 30 lots principaux ne possède pas de compte bancaire séparé, mais un compte bancaire individualisé.
Rappelons que le compte bancaire individualisé est en réalité un « sous compte » du compte bancaire du syndic, ce qui signifie que les fonds de la copropriété sont détenus sur le compte global du syndic.
Ce type de compte désormais illégal pour les copropriétés de plus de 15 lots (depuis le 26 mars 2015 rappelons que les copropriétés de 16 lots et plus ne peuvent plus déroger à l’obligation de gestion en compte bancaire séparé).
Rappelons aussi que l’absence de compte bancaire séparé entraîne différents risques pour la copropriété. Le syndic est notamment incité à « gonfler » au maximum la trésorerie pour augmenter les fonds détenus sur son compte global, et dans certains cas extrêmes, il peut même « partir avec la caisse » sans que la copropriété n’ait ensuite aucun recours.
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Une autorisation de découvert sans autorisation préalable de l’Assemblée Générale
Le contrôle des comptes a aussi révélé l’existence d’une autorisation de découvert, négociée par le Cabinet BATIM & Fils pour la copropriété.
Nous avions déjà alerté précédemment sur les risques concernant la négociation d’un tel découvert (jusqu’à de 10 000€) par le syndic (voir notre ABUS 3861).
Ce type de pratique s’apparente à un emprunt : il est donc illégal qu’un syndic prenne ce genre de dispositions sans décision d’assemblée générale au préalable (article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR).
Il s’agit ici d’une manœuvre du syndic afin de combler le manque important de trésorerie de la copropriété.
Le syndic fait ainsi prendre des risques supplémentaires à la copropriété qui, si elle n’est pas en mesure de rembourser ces sommes dans les temps, devra assumer d’importants agios et accroître sa dette « fournisseur ».
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Un syndic qui fait des avances sur ses propres deniers à la copropriété
Un autre abus relevé lors du contrôle des comptes, concerne les avances faites par le Cabinet BATIM & Fils à la copropriété, afin de palier son déficit de trésorerie.
Il s’agit d’une faute grave de gestion puisque les syndics ne sont pas habilités à avancer des sommes sur les comptes des syndicats des copropriétaires à partir de leurs propres deniers (article 18 de la loi du 10 Juillet 1965 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 « A l’exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat des copropriétaires »).
L’arrêt n°08-20595 de la Cour de cassation est également explicite à ce sujet. Cet arrêt indique notamment qu’à l’occasion du solde de tout compte (lorsque le syndic est remplacé et donc que son contrat avec la copropriété est définitivement terminé), même s’il a obtenu le quitus de sa gestion passée, le syndic qui s’adonne à ce genre de pratique ne se verra pas rembourser des sommes qu’il a avancées.
Par ailleurs, on s’aperçoit que ce type de pratique vient masquer la réalité financière de la copropriété puisque le syndic comble les déficits de trésorerie afin de payer les fournisseurs, etc.
Cela amoindrit les difficultés financières de la copropriété aux yeux des copropriétaires, puisque, malgré un déficit de trésorerie, les factures sont payées…
- Un syndic qui fait plusieurs appels de fonds sans décisions d’AG
Un énième abus relevé lors de ce contrôle des comptes concerne 4 appels de fonds exceptionnels appelés aux copropriétaires par le Cabinet BATIM & Fils, entre 2012 et 2014 pour un montant total de 53 000€. Et cela bien évidemment sans décision d’assemblée générale.
Rappelons que tous les appels de fonds exceptionnels doivent faire l’objet de décisions d’assemblée générale conformément aux dispositions des articles 35 et 37 du décret du 17 mars 1967 (nous vous renvoyons à ce sujet à notre article « L’appel de fonds exceptionnel : une « fuite vers l’avant » de nombreux syndics en cas de difficulté de trésorerie »).
La multiplication de ces appels vient d’une part aggraver la situation de la copropriété, puisqu’elle va faire peser sur les « bons payeurs » le déficit de trésorerie, et vient d’autre part masquer à nouveau la réalité financière de la copropriété.
5 . Une situation d’impayés non traitée qui s’aggrave
Le syndic BATIM & Fils laisse ainsi empirer la situation financière de la copropriété sans que des actions efficaces sur le recouvrement des impayés ne soient menées.
En seulement un exercice, les impayés ont augmenté de 184 % en 2014.
Mais cette situation permet au cabinet BATIM & Fils de se rémunérer correctement chaque année en multipliant par huit ses frais et honoraires supplémentaires entre 2013 et 2014.
Conclusion
L’ensemble de ces abus relevés sur une seule copropriété témoigne bien du fait que le Cabinet BATIM & Fils est tout sauf un syndic de « redressement » des copropriétés en difficulté.
Le cumul des fautes de gestion identifiées ici va plutôt accentuer les difficultés d’une copropriété déjà très mal en point puisqu’elles vont venir masquer la réalité de sa santé financière aux yeux des copropriétaires.
En somme, ne croyez pas tout ce que vous disent les syndics sur leurs qualités, même lorsque – d’après le nouveau code de déontologie – ils s’engagent à exercer leur métier avec « sincérité et probité ».
Si vous souhaitez vous aussi contrôler efficacement la gestion et les comptes de votre copropriété, pensez à demander à l’ARC d’intervenir pour vous assister lors du contrôle des comptes de votre copropriété. A ce sujet, reportez vous à notre article : « Les outils de l’ARC : les contrôles de comptes et de la gestion pour les adhérents collectifs se réorganisent pour plus d’efficacité ».