ABUS 4020 ACTIPOLE Gestion ou une mauvaise application des règles de majorité

11/09/2015 Abus

Dans les nouveaux ensembles immobiliers, il arrive qu’un bâtiment appartenant à une copropriété soit la propriété d’un seul copropriétaire, par exemple d’un office HLM, qui loue donc tous ses appartements.

Le règlement de copropriété peut disposer que ce copropriétaire gère et entretienne seul toutes les parties communes spéciales à son bâtiment.

Dans la copropriété qui nous intéresse, l’office HLM gère son bâtiment et une partie du parking, qui présente une séparation et une fermeture entre les parkings détenus par l’office et les parkings des autres copropriétaires.

L’office HLM a fait poser un système de vidéo surveillance dans son parking.

I. L’installation de la vidéo surveillance est une amélioration

Rappel :

Article 25 n) de la loi du 10 juillet 1965 : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration »

Article 25-1, dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 : « Le présent article n’est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l’article 25 ».

Lors de l’assemblée générale de ladite copropriété, le syndic ACTIPOLE GESTION – 95 Cergy, a proposé à l’assemblée générale d’étendre l’installation de la vidéo-surveillance à l’ensemble du parking (et non aux seules places de parking appartenant à l’office HLM).

Cette résolution concerne une amélioration des parties communes de la copropriété par la pose d’un nouvel équipement. Elle doit donc être votée, comme en dispose l’article 25 n) de la loi du 10 juillet 1965, à la majorité stricte de l’article 25 : majorité des voix constituant le syndicat des copropriétaires.

Mais attention, si une telle résolution (qui relève de l’article 25 n) n’obtient pas la majorité absolue lors de ce qu’on pourrait appeler le « premier tour », elle ne peut pas être présentée à un second vote, même si elle a obtenu au moins le 1/3 des voix. En effet, l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas pour les travaux d’amélioration.

Le jour de l’assemblée générale, le syndic avait été élu secrétaire de séance.

La résolution, conformément à l’ordre du jour envoyé avec la convocation, a été portée au vote de l’assemblée générale.

II. Les erreurs relevées dans le procès-verbal

Tout d’abord, précisons que la somme totale des tantièmes constituant le syndicat des copropriétaires est de 1.000 millièmes.

À la lecture du procès-verbal, on peut constater que les votes concernant l’installation de ce nouvel équipement (vidéo surveillance) sont les suivants :

718 millièmes se répartissant comme suit :
- votes Oui : 348 (34,80%) ;
- votes Non : 366 (36,60%) ;
- votes Abstention : 4 (0,40%),

suivi de la mention : DÉCISION SUR UN NOUVEAU VOTE.

La résolution est alors soumise à un nouveau vote (à un « second tour ») à la majorité de l’article 24 (au mépris de l’interdiction formulée dans l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Et là, toujours 718 tantièmes se décomposant ainsi :

votes Oui : 348 (48,74%) ;
votes Non : 366 (51,26 %),

suivi de la mention : RESOLUTION ADOPTEE.

À la lecture de ces résultats, on se rend bien compte que, sans même s’arrêter aux règles relatives au vote, cette décision est rejetée par la majorité des votes exprimés (51 % votent NON). Le dossier aurait donc dû être clos.

On ne comprend pas comment un syndic, assurant les fonctions de secrétaire de séance et de rédacteur du procès-verbal d’assemblée générale, puisse laisser passer cela. Il suffit d’un minimum de vigilance pour éviter ce genre d’erreur.

Il est impératif que les membres du bureau de l’assemblée lisent l’intégralité du procès-verbal, quelle que soit l’heure de clôture de l’assemblée générale.

Par précaution, nous avons contrôlé la comptabilisation des votes. On s’est alors aperçu que les résultats « Oui » et « Non » ont été inversés lors de la rédaction du procès-verbal par le syndic pour les deux votes.

Donc avec une rédaction corrigée, on obtient 36,60 % de vote « Pour » sur l’ensemble des millièmes dès le premier vote. On se rend donc bien compte que cette résolution n’a pas obtenu la majorité des voix du syndicat (501 millièmes). Cette résolution devait donc être inscrite comme rejetée pour défaut de majorité légale dès le premier vote.

III. Que faire en cas d’erreur de majorité en AG ?

Nous nous retrouvons encore une fois devant une assemblée générale qui a été dirigée par le syndic (faisant office de secrétaire et, de fait, de président de séance) et non par les autres membres du bureau de l’assemblée régulièrement élus.

C’est ainsi que le président de séance et les scrutateurs, sans grande expérience dans le domaine de la copropriété, ont laissé agir le syndic qu’ils considéraient comme compétent. C’est en toute bonne foi qu’ils ont laissé passer une telle irrégularité.

Si vous êtes simple copropriétaire et que vous constatez ce genre d’erreur, vous devez en informer, dans les plus brefs délais, le président de séance (qui n’est pas obligatoirement le président du conseil syndical), les scrutateurs et le syndic. On peut considérer qu’il s’agit d’une erreur matérielle qui doit conduire à une correction du procès-verbal et à une nouvelle notification.

Si vous étiez membres du bureau, vous devez informer immédiatement le syndic, par lettre recommandée A.R, de cette erreur dès que vous en avez connaissance et lui demander de procéder à une correction puis de notifier aux copropriétaires le procès-verbal rectifié, en insistant sur le fait que le coût généré par les photocopies et l’envoi de ce nouveau procès-verbal restera à la charge exclusive du syndic.

Suite à ce recours amiable, à défaut de rectification de l’erreur matérielle dans un bref délai (avant l’échéance du délai de deux mois après notification du procès-verbal d’assemblée générale), la seule option dont dispose un copropriétaire est l’action en nullité.

Elle doit être engagée, conformément à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Il est donc nécessaire d’agir très rapidement si l’on souhaite que la volonté exprimée par l’assemblée générale soit respectée.

Dès que le conseil syndical reçoit la convocation à l’assemblée générale, il est impératif qu’il contrôle les points de l’ordre du jour et le texte des projets de résolutions. Ensuite, il faut contrôler que la majorité proposée pour chaque résolution corresponde bien à celle prévue par la loi.

Pour cela n’hésitez pas à suivre les formations de l’ARC ou à nous consulter.

Vous trouverez toutes les informations nécessaires pour la préparation de l’assemblée générale dans nos guides :